Office

Hvilken pandemi? Vår årlige undersøkelse av kontorbehov 2021

Vår årlige undersøkelse av arealbehovet hos kontorleietakere på flyttefot viser at gårdeierne har gode tider med et stabilt behov for kontorlokaler, men at justeringer forårsaket av pandemien sannsynligvis hindrer en enda litt høyere arealetterspørsel. Mange bedrifter er i vekst, men ikke like mange skal ha større gulvplass, likevel går behovet samlet fortsatt oppover. Effektene av pandemien på kontorbehovet kan derfor trygt sies å være svake 18 måneder etter utbruddet.


Vår viktigste observasjon er:

Vekst i arealbehovet gjennom pandemien
Figur 1: Andel nytt areal i forhold til eksisterende for hele utvalget


Vi ser også at bedriftene er i vekst:

Vekst i antall ansatte
Figur 2: andel av bedrifter på arealsøk som øker staben



En årelang trend har helt bremset opp:

Kontorbrukere skal ha mer plass per ansatt
Figur 3: Kontorbrukere skal ha mer plass per ansatt


  • 65% av leietakere på søk opplever vekst i antall ansatte. Dette er over snittet – litt lavere enn i fjor men høyere enn 2019.
  • I snitt og sum søker leietakerne på flyttefot 1% større areal enn de flytter fra. Dette er nesten likt med fjoråret, som også var påvirket av pandemien.
  • 13% av leietakerne skal sitte på mindre areal per ansatt enn før – dette er rekordlavt, og enda lavere enn fjoråret. 73% skal sitte like spredt/tett.
  • 66% av leietakere på flyttefot sier at pandemien ikke har påvirket arealsøket deres – mot 40% i fjor
  • 30% sier at pandemien har påvirket arealsøket deres i negativ retning, mot 43% i fjor

Arealbehovsundersøkelsen, 18. utgave.

Bedriftene som er på flyttefot, er oftere i vekst enn andre, selv om hovedgrunnen til at man flytter, oftest er at eksisterende leiekontrakt løper ut og at man ønsker fornyelse. Veksten i ansatte er ikke overraskende, da man for tiden er inne i en periode med høy økonomisk vekst generelt, og spesielt for de deler av næringslivet som bruker mye kontorer.

På den annen side ser vi av undersøkelsen at 24% av de bedriftene som har vekst i antall ansatte, søker seg til mindre arealer, og 35% av de samme søker like store arealer; ansattvekst utløser altså ikke arealvekst, for over halvparten. Flere av dem fremholder flex-kontor-kontrakter og hjemmekontor som viktige elementer i kommentarer. Man må merke seg at det ikke alltid er et tydelig samsvar mellom hva leietakerne sier om sitt søk, og hva de rapporterer som faktisk arealsøk, da uttalelsene ikke passer med observert volumendring.

Vår konklusjon av årets og fjorårets undersøkelser er at arealbehovet påvirkes negativt av kontorleietakeres erfaringer med pandemi og hjemmekontor. Det er vanskelig å si hvor mye utslag det gjør, men man kan sammenligne resultater fra nærliggende tidligere perioder når mange leietakere har opplevd vekst i antall ansatte, som 2019 og 2011-2013, og kan ut fra det finne støtte for at behovet for areal ville økt mer hos disse leietakerne hvis det ikke hadde vært for pandemien og økningen i hjemmekontor og flex-kontor-løsninger. Det støttes også til en viss grad av kommentarer knyttet til svarene i undersøkelsen.

Vi tror at det noe spesielle resultatet i graf nummer 7 «areal per ansatt» også er påvirket av pandemien. Bedriftene er sannsynligvis påvirket av diskusjoner om mer avstand mellom folk på arbeidsplassen, om flere rom til kreativ interaksjon og teams-møter, og andre lignende tema. Når man sammenligner med tidligere år, kan man konkludere med at en trend som i mange år har redusert arealetterspørselen, nå er mye svakere enn før. Dette trekker i motsatt retning av de andre trendene forårsaket av pandemien.

Den langsiktige effekten av pandemien er fortsatt uklar, for de aller fleste arbeidsplasser har ikke enda mye erfaring med hybride kontorløsninger. Nye data vil gi mer klarhet i dette. Imidlertid kan vi si at de effekter som nå observeres, overskygges av effekten av den økonomiske veksten, selv når man ser de to siste årene under ett. Dette er i større grad et norsk fenomen enn et generelt internasjonalt.

Resultatene fra hvert enkelt spørsmål følger nedenfor.

I 2021 viser undersøkelsen vår at leietakerne i snitt søker 1% mer areal sammenlignet med hva de sitter på i dag. Dette er det tredje året på rad hvor netto endring i etterspørselen har vært positiv. Vi observerer uendret netto endring både hos de større (>=5 000 kvm) og de mindre leietakerne (< 2 500 kvm). Netto endring er omtrent lik for de små, mellomstore og hos de større leietakerne.

Etterspørsel etter kontor
Figur 4: Figuren viser endring i etterspørselen for respondentens fremtidige arealbehov sammenlignet med arealet de nå sitter på. Endringen er positiv for tredje år på rad og er totalt 1%.
Figur 5: Figuren sammenligner leietakere som planlegger for større, mindre eller tilsvarende areal som de nå sitter på. Tallene er ikke vektet etter hvor stort areal respondentene sitter på. 36% svarer at de flytter til mindre areal mens 30% svarer at de planlegger å øke arealet (de resterende 34% svarer at de vil flytte til tilsvarende areal).

Blant de som deltok i undersøkelsen svarte 31% at endring i antall ansatte var hovedgrunnen til at de flytter. Som vi kan se fra figur 3 svarer 65% at de opplever en vekst i antall ansatte. Dette er marginalt ned fra 2020 undersøkelsen hvor 69% svarte at de opplevde en vekst i antall ansatte. Vi fant også at 88% av de som svarer at de søker større kontorer også har vekst i antall ansatte, men at kun 41% av de som har vekst i antall ansatte, skal ha større lokaler.

Figur 6: Figuren viser den forventede utviklingen i antall ansatte. 66% av respondentene svarer at de opplever en vekst i antall ansatte (snitt 2004-2021: 60%). 29% svarer at de opplever en stabil utvikling i antall ansatte mens de resterende 5% svarer at de opplever en nedgang i antall ansatte.

Arealeffektivitet

På dette spørsmålet fikk man historisk høye og lave tall for to av valgene. 72% svarer at de vil sitte på omtrent samme areal per ansatt, det høyeste noensinne og langt over det historiske snittet på 43% Vi merker også at vi for andre år på rad har rekord-få som ønsker å sette de ansatte tettere – kun 13% svarer mindre plass per ansatt (historisk snitt: 44%). Bølgen av fortetting som er tydelig i tallene fra 2011 til 2018 virker dermed å være over. Man kan være obs på at respondentene her ikke har det klart for seg om vi spør om «alle ansatte får i snitt mindre plass» eller om «de som er på kontoret til enhver tid skal sitte tettere» enn tidligere.

Figur 7: Figuren viser andelen av respondentene som svarer at de planlegger å sitte tettere eller mer spredt, med andre ord øke eller redusere arealeffektivitet, når de flytter. 15% vil ha mer plass per ansatt, 13%mindre plass, og 72% planlegger ingen endring.

Har covid-19 påvirket arealsøket deres?

Det har vært knyttet ekstra stor spenning knyttet til årets arealbehovsundersøkelse for å få vite mer om effekten av covid-19 på arealbehovet. Akershus Eiendom har igjen spurt deltagerne i undersøkelsen flere spørsmål tilknyttet covid-19. Følgende spørsmål ble stilt:

  • Har covid-19 påvirket arealsøket deres?
  • Hvis ja: skal dere søke større eller mindre areal enn hva dere opprinnelig planla?
  • Skal dere sitte annerledes enn hva dere planla før covid-19 (free seating, åpent landskap, grupperom, cellekontorer)?
  • Er det andre effekter med covid-19 (forsinkelse, vurdering av andre området, fleksibel kontrakt etc)?

34% svarte at covid-19 har påvirket arealsøket deres; dette er merkbart lavere enn resultatet fra 2020, som var 60%. På oppfølgingsspørsmålet som omhandler hvorvidt de søker større eller mindre areal svarer nesten 9 av 10 (av de som svarte at arealsøket er påvirket) at de søkte mindre areal enn hva de opprinnelig planla før pandemien. Flere har lagt til kommentarer om at bruken av hjemmekontor har medført at de ikke trenger like stort areal som det de gjorde tidligere. En del av disse har også gått for fleksible arealløsninger hvor de eksempelvis har mulighet til å leie et ekstra møterom ved behov.

Mange er usikker på fremtidens arealbehov og verdsetter derfor fleksibilitet høyt. Dette vil være interessant å følge opp i senere undersøkelser når bruken av kontoret kan forventes å ha etablert seg på et mer forutsigbart nivå.

Figur 8: figuren viser hvor prosentandelen av deltagerne i undersøkelsen som svarer at covid-19 har påvirket arealbehovet deres eller ikke, og på hvilken måte det har påvirket søket.

Fakta om undersøkelsen

Akershus Eiendom har gjennomført vår årlige arealbehovsundersøkelse hvor vi spør selskaper som er i en flytteprosess eller har vært i en flytteprosess om deres arealbehov. Hensikten med undersøkelsen er å kartlegge etterspørselssiden i kontormarkedet. Vi har spurt mange nok bedrifter til at vi kan fange opp markedstrender.

  • Deltakerne i undersøkelsen har enten signert en ny leiekontrakt i 2021 eller søker aktivt etter nye kontorlokaler.
  • I 2021 har vi spurt 56 selskaper som til sammen er i prosess på totalt 50 000 kvm. Dette vil si at vi i år har spurt en større andel mindre leietakere sammenlignet med hva vi har gjort tidligere år.
  • Undersøkelsen ble gjennomført gjennom de første ukene av august 2021.
  • Bedriftene i undersøkelsen vil normalt flytte i løpet av de kommende 18 måneder, men noen flytter senere.