Kontor Oslo

Endelig et nybygg på Lysaker – vil oppstart av Fornebubanen gi en ny vår for området?

Med nybygget Vollsveien 9 på trappene vil Mustad Eiendom tilføre den sentrale delen av Lysaker et nytt kontorbygg som står klart når Fornebubanen nærmer seg halvveis komplett. Dette kan være første signal på at markedet får øynene opp for Lysaker etter at banetilknytningen blir en realitet. Samtidig må man være obs på alle elementer som er viktige – for erfaringene de siste 5-10 årene er at kontorområder må by på flere kvaliteter for å nå opp i konkurransen, og fremst blant disse er et levende byliv på gateplan, både sent og tidlig på dagen.

Nye Vollsveien 9 er fortsatt i reguleringsprosess, men det ble i slutten av mars kjent at rådgivende ingeniørselskapet Aas-Jacobsen skal sammen med ViaNova Plan og Trafikk, Trimble Solutions Sandvika, Electronova og Geovita flytte inn når bygget etter planen står klart i 2024. Akershus Eiendom har bistått Mustad Eiendom i denne utleieprosessen.

Vollsveien 9 - nybygg
Foreløpig illustrasjon av nybygget Vollsveien 9 på Lysaker

https://ne.no/2021/03/17/her-vil-fem-firmaer-samlokalisere/

Siden Fornebu startet som kontorområde med Telenors etablering i 2001, har området vokst med nesten 400.000 m2, eller 17% av alt som har vært bygget i Stor-Oslo som kontorområde. I samme periode har Lysaker kun fått tilført 97.000 nye kvadratmeter kontor. Det har samtidig foregått stor bevegelse av leietakere til Fornebu, med Telenor, Statoil og Aker-systemet i spissen, og flere av disse har flyttet helt eller delvis fra Lysaker.

«Oljebremsen» i 2014-15 medførte stor reduksjon av antall ansatte i olje- og gassbransjen, noe som rammet kontormarkedet i vestlige deler av Oslo med moderat styrke. I årene etter dette har Lysaker lidd noe av den økte trenden i retning av mer levende «bygulv» eller gateområder knyttet til kontorbygg. I denne konkurransen har områder med helhetlig utvikling og fokus på gateliv, som Nydalen, vunnet relativt til områder som har fremstått mer som dominert av kontorblokker uten en utadvendt første etasje. Til en viss grad har dette vært i disfavør av Lysaker, spesielt på grunn av at det sentralt beliggende «lokket» har hatt denne karakteren.

Følgende statistikk viser hvor lite som har vært oppført av nye kontorbygg på Lysaker de siste årene, og man kan også se hvordan nye Vollsveien 9 vil bryte denne trenden.

Nye kontorbygg 1995-2024
Areal tilført Lysaker og Fornebu i årene 1995-2024

Med kjøpet av Granfos-området i 2014 begynte Mustad Eiendom sitt prosjekt «Lilleakerbyen» en prosess der store deler av Lysaker skal fornyes, revitaliseres og bygges på nytt, med fokus på en mer urban struktur og en bedre balanse mellom bolig, kontor og handel/servering. Planene er svært omfattende og går over mange år, men i arbeidet inngår at mange av byggene på Granfos-området skal skiftes ut. En stor del av området lengst nord vil bli boliger, noe som vil gi nytt liv til strøket på begge sider av Lysakerelva. Mer om dette kan sees her:

Mustad Eiendom - VÅR VISJON

I tråd med knutepunkt-tankegang ønsker man også å legge de største kontorvolumene nærmest jernbanestasjonen og den fremtidige t-bane-stasjonen, og det er i dette bildet nye Vollsveien 9 passer inn. Ettersom Lysaker i utgangspunktet har en stor mengde kontorbygg – over 600.000 m2, noe som er nær 20% mer enn Skøyen og 50% mer enn Nydalen – har man mange leietakere som kan være interessert i nye lokaler; de fleste aktører velger vanligvis å flytte innenfor sitt eksisterende område. Sammenlignet med tidligere år er også en større del av disse bedriftene mindre selskaper, og de har en større spredning mellom bransjer.

For hele vestsiden av Oslo har usikkerheten rundt Fornebubanen vært et stort tema for eiendomsbesittere, utbyggere og leietakere. Med oppstarten av anleggsarbeidet i desember 2020 kan man se frem til en større trygghet rundt fremtidige kommunikasjonsløsninger, og for Lysaker vil denne nye muligheten for kollektivtransport gi en sterkere tilknytning østover mot ikke bare Oslo sentrum, men også til kontorområder som Nydalen og Helsfyr, som har opplevd en vesentlig sterkere vekst i antall kvadratmeter kontor og dermed også leietakere gjennom de siste ti årene.

Vår vurdering er at en utvikling av nært beliggende boligområder samt et levende bygulv vil være de viktigste komponentene for å løfte kontorleie på Lysaker til nye nivåer. I tråd med den gradvise utviklingen som Mustad Eiendom legger opp til, og en dato for ferdigstilling av t-banen (for øyeblikket antatt i 2027) er det sannsynlig at nyoppførte kontorarealer på Lysaker vil være attraktivt for flere kontorbrukere i tiden fremover.