Office Oslo

Fra arkivet: En bølge av fornyelse

Året er 2017. Større, profilerte, og ganske velfungerende kontorbygg i Oslo sentrum planlegges revet.

De siste par årene har vi sett at mange større, profilerte, og ganske velfungerende kontorbygg i Oslo sentrum planlegges revet. Dette virker bakvendt i dagens solide leiemarked, men det utløses av et ønske om å fornye bygningsmassen og ikke minst oppføre et større kontorbygg på samme tomt. Det gir større potensial for at sentrum kan vokse, men gir de nærmeste årene mindre tilbud i et leiemarked som allerede begynner å merke at det går mot bedre tider for gårdeier.

Dette er en relativt ny trend – vi har sett en del sanering i det siste, men primært for å benytte tomten til boligformål. Med unntak av Drammensveien 134 / Verkstedveien 1 på Skøyen, har vi ikke sett denne typen riving i stor skala i Oslo før. Det skjer nesten bare i sentrum, og felles for de fleste er at eierne ønsker å fortsette å ha et utleieobjekt, samt at beliggenheten er under gjennomsnittet egnet for boliger.

Prosjektene har i stor grad blitt utløst av at en stor leietaker flytter, kombinert med at eiendommen trenger omfattende rehabilitering, og/ eller har en del egenskaper som anses som mindre gunstig i dagens marked. Dette kan være lav takhøyde, små etasjeflater eller andre elementer det er vanskelig å gjøre noe med.

De største sentrumsbyggene som ofte omtales i så måte følger av tabellen.

Adresse Byggeår Eier Størrelse i dag Planlagt størrelse (ca.) Antatt ferdigstillelse
Ruseløkkveien 26 1 968 Storebrand 24 000 42 000 2020-21
Lilletorget 1 1 935 Entra 13 000 40 000 2020-22
Pilestredet 33 1 961 Oslo Areal 18 000 Ukjent 2020-21
Landbrukskvartalet 1 935 Norges Bondelag / Aspelin Ramm 25 000 50 000 2020-23
Universitetsgata 7 1 987 Entra 8 000 23 000 2019-21
Urtegata 9 1 990 Eiendomsspar 14 000 26 000 2020-21

Andre bygg er i forskjellige stadier av totalrehabilitering der den opprinnelige strukturen beholdes, som Dronning Mauds gate 11 og Schweigaards gate 15. Det man kan se, er at regnestykket ofte favoriserer nybygg, siden kostnadsforskjellen er blitt mindre, fordelene med nybygg er blitt større (bedre planløsninger og høyere etasjer) og muligheten til å øke arealet er mer tydelig, ettersom planmyndighetene er mer positive til høye bygg. Disse tre faktorene har bidratt sterkt til prosessene nevnt over.

Dette betyr at en god del arealer som var nye på 70- , 80- og 90-tallet vil forsvinne og erstattes av nye kontorbygg som både er større og mer effektive. Dette er en prosess som har akselerert de siste årene, og den kommer ikke til å gå over. De neste årene tror vi flere eldre bygg vil komme i denne situasjonen, gjerne utløst av at leietaker flytter ut.

Konsekvensen på kort sikt er imidlertid en synlig nedgang i volumet av ledige kontorarealer, og bedre grunnlag for stigende leienivåer. Som vi har beskrevet i tabellen tar det tre til fem år å få på plass et nytt og større bygg, blant annet fordi det er krevende planprosesser og trangere byggeplasser i sentrum. Dette betyr at bare med de ovennevnte byggene vil det fjernes ca 100.000 m² de nærmeste par årene som ikke kommer tilbake før tidligst i 2020, og dette skjer i tillegg til en del bolig- og hotellkonverteringer i sentrum. Kontorarealet synker derfor de kommende tre år, til tross for nybyggbølgen i Bjørvika og langs Akerselva. Til tross for at noen flytter ut av sentrum, vil man derfor se at leien stiger merkbart mer i sentrum enn utenfor. De nye tiltakene for å strupe biltrafikken i sentrum vil ikke ha så stor effekt på dette – vår erfaring med ferske utleieprosesser er at parkering er blitt noe mindre viktig for leietakere.

Sentrum har – til tross for de beskrevne muligheter – uansett ikke så stort vekstpotensiale som randsonene, og derfor vil storparten av volumveksten i kontormarkedet komme langs Ring 3, der man på kort varsel kan sette i gang et stort antall prosjekter. Enkelte av disse prosjektene settes nå i gang uten leietaker, fordi man har erfart at nybygg har et solid konkurransefortrinn også i randsonene.