Hvor går kontorledigheten i Oslo?
Kontorledigheten i Oslo går ikke så langt ned som vi trodde i 2020, men vil heller ikke stige så raskt som vi trodde frem til 2022. Nivået er uansett så lavt at vi fortsatt kan se stigende leienivåer gjennom hele neste år, men sannsynligvis bare i sentrum.
Akershus Eiendom har nylig oppdatert tall for både kontorledighet og sysselsettingsprognoser. Dette gir grunnlag for å justere våre egne spådommer både for ledigheten og leiemarkedet i Oslo. Vi har notert oss at ledigheten i Oslo-markedet har gått fra 4,7% til 5,6% på et halvt år, og muligens passert sitt laveste punkt i denne syklusen. Stigende ledighet var ikke forventet i 4. kvartal, men dette anser vi inntil videre å være tilfeldige variasjoner. Bygg som har blitt ledige nå har vært kjent i markedet i lengre tid, og leienivåene i sentrum har hatt en jevn stigning gjennom 2019 – prosesser og signeringer i oktober og november gir også grunnlag for å tro at neste notering er lavere enn oktober-målingen.
Regionalt Nettverk fra Norges Bank, som kom 10. desember, ser ut til å bekrefte at den økonomiske veksten blir svakere neste år enn i 2019. SSB publiserte 6. desember sine nye prognoser for makroøkonomisk utvikling i 2020-22, og i dem var utsiktene for generell økonomisk vekst i 2020-21 revidert noe oppover, sammenlignet med september-prognosen.
Med dette som bakgrunn har vi justert vår prognose for ledigheten de nærmeste tre årene slik figuren viser. Endringen er liten, men angir litt lavere ledighet enn sist forventet, etter et år der prognosene stadig ble justert motsatt vei.
Det er ikke bare etterspørselssiden som endrer seg, men også tilbudssiden. Det nærmeste kvartalet forventer vi at det blir annonsert noen flere kontorprosjekter for 2021 – men vi er spent på hvilke nye prosjekter som vinner leietakere. Det er nå mange nybygg under oppføring som ikke enda har signert alle arealene i området Økern-Hasle-Løren, og det tilsier at det neppe kommer mange flere nye kvadratmeter der før i 2022 – litt avhengig av om noen aktører ønsker enbrukerbygg.
Det er imidlertid vanlig at noen prosesser går under radaren og overrasker oss i løpet av første halvår 2020, så vår prognose er 125.000 nye m2 i 2021 og et tilsvarende volum i 2022, begge litt lavere enn siste justering, og lavere enn de 175.000 m2 som blir ferdigstilt i 2020. Fra 2022 kan det realiseres flere nye prosjekter både i sentrum og på Skøyen, og i disse områdene kan man forvente byggestart uten signerte leietakere. Hvordan økonomien ser ut om to år, er imidlertid mer avgjørende for leiemarkedet enn tilgangen på tomter.
Leiemarkedet i Oslo sentrum er solid, og vil etter vår mening se leievekst gjennom hele 2020, mest på grunn av et sterkt jobbmarked, men også fordi ledigheten nå er nær et bunn-nivå på 3,7% - hele 1,9% under snittnivået for byen. Forskjellen i leienivå mellom randsoner og sentrum er også høyere enn noensinne, og spørsmålet er om noen private leietakere vil følge de offentlige til rimeligere lokaler langs ring 3. Foreløpig er det ikke tegn til at det skjer.