Hvordan eiendomsmarkedet påvirkes av Corona-krisen

Generelt må vi alle være oppmerksom på at det sterke fokuset fra myndighetene på å hjelpe næringslivet gjennom krisen vil bidra til å stabilisere situasjonen, også for vårt marked. Bankenes tiltak vil være svært viktige for eiendomsbesittere som opplever sviktende inntekter.

Utleiemarkedet for handel, reiseliv, underholdning, etc.

Med et drastisk endret forbruksmønster, vil de fleste aktører innen reiseliv og serveringsbransjen nå oppleve et voldsomt fall i inntektene og dermed betalingsevne også som leietakere. En rekke andre bransjer som frisører, kinoer og andre som baserer seg på reisende eller sammenstimlende forbrukere får også dette rett i magen. I tillegg påvirker det selvsagt alle andre, enten direkte eller indirekte.

Mange norske gårdeiere står imidlertid i en ganske sterk posisjon; løpende inntekter har vært solide og stigende i flere år, rentekostnadene har vært lave, og mange har bygd opp en solid kapitalbase – dog basert på stadig høyere eiendomsverdier. Vi ser rapporter i media at enkelte gårdeiere allerede går ut og sier at utsatte leietakere vil få helt eller delvis leiefritak i denne kritiske perioden. Dette tror vi vil være noe flere gårdeiere vil måtte gjøre.

Vi har også fått høre – fra flere eiendomsbesittere – en beroligende historie om god dugnadsånd: bankene signaliserer en vilje til å dele byrden som oppstår i krisen, ved å utsette avdrag, lempe på covenants og gi nye lån mens krisen står på som verst. Det er grunn til å tro at bankenes relativt restriktive utlånsregler de siste årene, kombinert med kundenes soliditet, gjør at begge parter vil se stor nytte i å iverksette tiltak som reduserer virkningen av krisen i vår bransje.

Utleiemarkedet for kontor

Kontormarkedet opplever en litt annen, og generelt sterkere, situasjon. Gårdeiere har de siste dagene fått mest fokus på handelslokaler, og man må også regne med at situasjonen beskrevet over også gjelder noen leietakere i kontormarkedet – at noen leietakere vil melde om anstrengt økonomi og ønske om utsatt husleieinnbetaling. Det sterke fokuset fra myndighetene på å hjelpe næringslivet gjennom krisen vil bidra til å stabilisere situasjonen.

Når det gjelder ny-utleie av lokaler, har vi de siste fem arbeidsdager (per 17. mars) sett både signering av leiekontrakter og uttalelser om at prosesser går som de var planlagt – justert for at man ikke kan eller vil møtes i særlig grad. Elektronisk signering er blitt et viktigere verktøy enn vi trodde… Er man i litt tidligere faser av søk, ser vi at mange visninger og presentasjoner vil bli utsatt til etter påske – ut fra en oppfatning om at man da kan bevege seg litt friere, det vet man jo ikke helt enda. Vi opplever altså at mange leietakere fortsatt har til hensikt å fullføre sitt søk og tegne nye kontrakter. Enkelte vil parkere det de oppfatter som «ikke-kritiske prosesser», noen vil sikkert redusere sitt arealbehov, mens mange likevel vil søke å sikre seg kontrakt på lokaler, ettersom fysisk kontor er noe de færreste bedrifter klarer seg uten; så får vi se om den nåværende hjemmekontor-fasen får noen innvirkning på dette.

De større leietakere som nå er i prosesser, vil i stor grad ikke endre sine planer – vi har de siste par dagene sett progresjon i noen av disse vel planlagte og strukturerte prosessene der leietakerrådgivere er involvert. Men, denne nye situasjonen kan bety at man blir ekstra oppmerksom på å søke fleksibelt areal, med opsjoner for utvidelser eller innskrenkninger av areal. Enkelte slike prosesser kan også forsinkes ved at bedriften ber om midlertidig forlengelse av eksisterende kontrakt for å gi seg selv mer tid til å håndtere usikkerheten.

For oljebransjen kan man – så langt – forvente en slags repetisjon av 2014-15, da bransjen gikk inn i en bråstopp. Oljeprisen er i skrivende stund på under 30 dollar fatet, og det er klart at utsiktene til aktivitet i årene fremover vil gå ned. Det er imidlertid en langt mer trimmet bransje som går inn i fremtiden enn det vi hadde i 2014.

Oppsummert vil vi se et mindre volum av signerte lokaler i Oslos kontormarked, og mest sannsynlig over hele landet. Vil leienivåene reduseres, og hvor mye vil de gå ned? Igjen er det for tidlig å si, men generell nervøsitet og langsommere prosesser pleier å medføre et visst fall i leieindeksene, som en sjokk-effekt – det kan skje også nå, men gårdeiere bør holde hodet kaldt og i større grad enn før se på ombyggingskostnader i forhold til leieinntekt – det kan bli færre påkostede tilpasninger. En viktig støtdemper i dagens leiemarked er den rekordlave kontorledigheten, spesielt i Oslo sentrum der den er nær 3%.

Transaksjonsmarkedet for næringseiendom

Disse dagene følger vi tett med på finansieringssituasjonen, og selv om nye lån nå vil møte krav om høyere marginer ift. eksisterende lån, så har rentene falt betydelig, og rentekostnadene for nye lån vil derfor ikke oppleves som mye høyere enn nivået før Covid-19. Det rapporteres foreløpig om tilgjengelig fremmedkapital til nye prosjekter, men det er i stor grad avhengig av aktør og bakenforliggende sikkerhet. Bankene melder også om et rush av kunder som har inngått lange rentebindingsavtaler, og med rentebindingsavtalen langt nede på 1%-tallet vil disse kunne stå godt rustet for videre investeringer.

Likevel vil mange investorer avvente situasjonen for å samle mer kunnskap om hvor ille situasjonen blir for næringsliv og bankvesen – og vi vet ikke nå (17.3) hvor lang tid det kan ta. Ettersom mange aktører nå frykter verdifall, vil vi ganske sikkert få vesentlig færre transaksjoner på kort sikt – men bankene har lært mye både av 2008 og av det tidlige 1990-tallet, og vil ikke tvinge frem salg som fører til reprising. Man kan frykte at noen investorer vil selge eiendom for å vekte seg opp i aksjer i en periode, eller at planlagt allokasjon blir justert ned for å håndtere raset i aksjeverdier; hovedgrunnen til å sitte stille nå, er imidlertid usikkerhet.

Det er imidlertid vår oppfatning at mange kjøpere av næringseiendom investerer for det lange bildet, og med tanke på å sitte gjennom flere kriser – som denne. Pensjonsfond og store private aktører har langsiktig porteføljeoppbygging som mål, og få av dem vil endre kurs i det lange bildet.

Noe av det sikreste man har av investeringsobjekter i dagens marked, er kontorbygg med lange leiekontrakter med solide aktører – og da spesielt det offentlige. Det er sannsynlig at det fortsatt vil være solide aktører som ønsker å kjøpe disse objektene. Mer usikre eiendommer med korte kontrakter kan få større utfordringer på kort sikt.

Viktigste observasjoner fra JLL, med det globale perspektivet

Det er også verd å nevne noen nøkkelpunkter om krisens effekter fra analysekolleger hos vår partner JLL, publisert 13.mars, med blikk på næringseiendom verden rundt:

- De «defensive» eiendommer (sentrale eiendommer med lange, sikre kontrakter) vil bli mer verd relativt til mer opportunistiske investeringer.

- Allokering av kapital til eiendom kan forventes å få en midlertidig knekk, men megatrender tilsier at volumet kommer tilbake – det finnes rekordstore mengder allokert kapital i store pensjonsfond.

- Mange hoteller vil nå oppleve dramatisk inntektsfall – men hoteller tilgjengelig med bil eller tog for et større publikum, kan få et oppsving.

- En åpenbar effekt for varehandelen er at overgang til netthandel og blanding av kanaler («omni-channel») kan akselereres, ettersom forbrukerne nå prøver ut dette i større skala – spesielt for matvarer.

- Fremtidens utvikling av logistikk vil preges av denne hendelsen, fordi mange nå opplever usikre leveranser, og bedrifter vil nå ønske å bygge mer robusthet mot sjokk inn i sine verdikjeder. De kaller dette «de-globalisation of supply chains».

Akershus Eiendom, 17.3.2020