Corona-tåke for eiendomsinvestorer til påske

Ved slutten av uke 14 er situasjonen i norsk og internasjonal økonomi svært ulik den vi så for oss ved starten av året. Viruset herjer verden rundt og økonomien skjelver i innland og utland. Det er nå klart at vi går inn i en resesjon, spørsmålet er hvor dyp og hvor langvarig den blir. Man er nå svært usikre på de følgende tre hovedelementer:

• Hvor omfattende nedstengning forskjellige land iverksetter
• Hvor lenge nedstengning av forskjellige sektorer varer
• Hvordan tiltakspakkene er utformet og virker

For Norge er det i tillegg selvsagt svært kritisk hvordan effekten av den lave oljeprisen blir. Med så stor usikkerhet på den makroøkonomiske siden, er det vanskelig å gjøre analyser av hvordan eiendomsmarkedet blir rammet. Det vil være en øvelse i å analysere forskjellige utfall eller legge på en serie med betingelser. Nordea Markets’ ferske middelprognose (fra 30.3) angir en V-formet nedtur med -6% og +7% BNP-vekst i 2020 og -21 for Norge, men det er for tidlig å gjøre sektorprognoser utledet fra dette. Om en måned vil vi sannsynligvis vite mye mer om de tre punktene nevnt over. Det er nå for tidlig å spekulere i hvordan det går med de utsatte segmentene handel og hotell i det lange bildet, men vi har gjort noen vurderinger av situasjonen i våre to hovedvirksomhetsområder.

Utleiemarkedet for kontor

Flere leiekontrakter har blitt signert de siste ukene før påske, og mange andre utleieprosesser har gått fremover med klar hensikt om å signeres i 2. kvartal, om enn noe tregere både på grunn av frykt og en del praktiske problemer med visninger og møter. Enkelte leietakere merker krisen på kroppen i form av fallende omsetning, og det vil kunne få konsekvenser for deres arealbehov. På den annen side har vi fått flere nye henvendelser fra små og middelstore leietakere som søker nye lokaler, så utsiktene for andre kvartal er slett ikke dårlige.

Av erfaringer fra tidligere kriser har vi lært at leietakere raskt nedskalerer sitt kontorbehov – eller utsetter sine avgjørelser – i de første månedene etter at krisen har rammet. Dette så vi tydelig både i 2008 og 2014. Det positive med dette er at opphentingen i begge tilfeller startet ganske raskt så fort BNP-veksten var tilbake. I dagens situasjon kan vi foreløpig ikke si annet enn at 2020 vil inneholde lavere behov for kontorarealer og færre nye kontrakter enn fjoråret. Fra vår partner JLL får vi også signaler om at flexkontor-operatørene har mistet mye omsetning allerede, og arealveksten i dette segmentet blir høyst sannsynlig null eller negativ, også i Norge, i år.

Utleiemarkedet i Oslo er imidlertid godt rustet for å tåle en nedtur, med rekordlav kontorledighet og en helt moderat vekst i leienivåene de siste årene i nesten alle delområder. Det står noe verre til i Trondheim, Bergen og Stavanger, mest på grunn av mye mer nybygg der de siste årene. Oljesektorens forventede innskrenkninger vil gjøre situasjonen i Stavanger vanskeligere.

For investorer eksponert i handel og hotell er det nå et sterkt fokus på å forhandle med leietakere som har mistet inntekter; enkelte kontorleietakere har også bedt om lavere leie. Dette er kommet i tillegg til at man allerede er rammet i form av svikt i omsetningsleie, som er vanlig i segmentene. Dette er en situasjon der gårdeierne i første omgang har fått en belastning som ser ut til å være for stor i forhold til andre av bedriftenes leverandører, og der vi tror bransjen vil trenge å være bevisst at mange leietakere vil støttes av tiltakspakkene som innføres. Generelt er det nå også tid for å holde god kontakt og dialog med sine leietakere, som vi ser at mange gårdeiere gjør.

Investeringsmarkedet

En generell følelse av å være fastfrosset brer seg blant meglerhusene i Oslo. De aller fleste investorer sitter stille og venter på å se signaler på hvilken vei markedet tar. Dette er helt rasjonelt i en situasjon med stor makro-usikkerhet. Det fokuseres mye i media på eierne av de mest rammede bransjer, men det store flertall av eiendomsinvestorer har mer trygghet på både utgifts- og inntektssiden enn hva førsteinntrykket skulle tilsi.

Med unntak av de aktører som er tungt investert i hotell- og handelseiendom, gjelder imidlertid det følgende:

• Den absolutt største forskjellen fra 2008 er at de aller fleste investorer nå har en trygghet for at bankene er til stede og at fremmedkapital i det store og hele fungerer uforstyrret. Sterkt fokus fra myndighetene samt erfaringer fra finanskrisen, kombinert med relativt lave låneutmålinger (65% fremmedkapital har i flere år stort sett vært det maksimale vi har sett) gir et godt utgangspunkt.
• Et problem i det korte bildet er at mange aktører har tapt mye i aksjemarkedet, og noen av dem kan komme til å selge eiendom for å skaffe egenkapital til andre formål, enten fordi de er presset eller fordi de kan se for seg større gevinst på kort eller mellomlang sikt i andre aktiva. Vi har så langt sett veldig lite av dette – det har heller ikke vært mye omsetning in annenhåndsmarkedet for syndikatandeler, er vårt inntrykk. Vi har faktisk sett at middelstore syndikatkjøp som var i budaksept tidlig i mars, har blitt fullført og at andeler slik sett har funnet kjøpere selv etter at nedstengning startet.
• For resten av 2020 er et annet uromoment at noen institusjonelle investorer nå har en relativt høy vekting i eiendom og derfor kan bremse sine kjøp i en periode. Dette er selvsagt også svært avhengig av både resesjonens varighet og aksjemarkedets bevegelser.
• En del kjente, store potensielle transaksjoner som alle forventet ville komme i 2. kvartal, er satt på vent, og andre kan forventes å bli utsatt i lengre tid.
• Mange internasjonale fondsaktører hadde før krisens start innhentet store midler for kjøp av eiendom, og dette er i stor grad langsiktige midler som ikke kan eller vil bli trukket tilbake; disse aktørene vil være på aktiv jakt etter objekter så fort man ser omfanget av krisen.
• Vi er imidlertid entydige i vår tro på at eiendom som aktivaklasse vil opprettholde sin sterke posisjon i det litt lengre bildet. Behovet er stort for næringseiendom som stabiliserende del av en investeringsportefølje, spesielt for pensjonskasser og andre med langsiktig investeringshorisont, og dem er det mange av i hele verden.

Per 3. april er vår oppfatning at mange investorer, spesielt de store private (ikke børsnoterte) er klare for å kjøpe der de ser eiendom som passer inn i sine porteføljer – om de ser en «god pris». I praksis betyr dette at de avventer at et nytt prisnivå blir bekreftet, eller om noe kommer på billigsalg, og dette skjer ikke i april og neppe heller i mai. Etter enda et par uker vet vi forhåpentligvis mer om smittetall, medisintester og tiltakspakker.