Office

Fra arkivet: Spår leierekord på 6000 kroner

I 2017 sto kontormarkedet i Oslo ved et vendepunkt. Akershus Eiendom hadde de siste årene spådd at fra dette tidspunkt skulle leieprisene for sentrale kontorlokaler stige med tiltakende vekst.

- Vi mente en ny leierekord på 6000 kroner kvadratmeteren var på vei.

Akershus Eiendom spår svenske tilstander med ny prisrekord for prestisjelokaler i Oslo på 6000 kroner. Stockholms prestisjelokaler har hatt en prisvekst på over 50 prosent siste to år, med høyeste registrerte prisdifferanse til Oslo siden 2002.

De årlige leieprisene for Oslos prestisjelokaler har ligget omtrent på stedet hvil de siste fem årene. Leieprisen var 4000 kroner kvadratmeteren i 2012, og er kun litt høyere i dag. Det er det snart slutt på, ifølge utleiesjef Ole Christian Iversen i Akershus Eiendom.

– Jeg tror at vi de neste årene vil se en kraftig vekst i leieprisene for prestisjelokaler, og jeg tror vi vil se en ny leierekord på 6000 kroner kvadratmeteren innen et par år. Et fåtall mindre lokaler med sjøutsikt og topp standard i Vika har hittil oppnådd leiepriser rundt 5000 kroner. Jeg mener det pågår et strukturelt skifte i markedet, som allerede har løftet Stockholm, men som i liten grad har nådd Oslo, sier Iversen.

Utleiesjefen bruker prosjektet Urban Escape i Stockholm som sitt kroneksempel på et skifte i markedet.

– Leieprisene for prestisjelokaler i Stockholm ligger på 6800 svenske kroner. Utviklingsprosjektet Urban Escape er et av eksemplene på skyhøye leiepriser sett med norske øyne. Mitt hovedpoeng er at nye arbeidsformer og utleiemodeller gjør at prisene per kvadratmeter vil stige, mens den samlede kontorkostnaden for leietaker vil forbli omtrent den samme eller lavere.

Dette gir økt betalingsevne per kvadratmeter som vil gi størst utslag i segmenter med knapphet, og i første rekke prestisjelokaler, sier Iversen.

Her er endringene Iversen mener vil gi høyere leiepriser for prestisjelokaler:

  • Arealeffektiviteten har allerede økt gjennom mangeårig bruk av åpent landskap fremfor cellekontorer. Dette er siden tatt til et nytt nivå gjennom aktivitetsbaserte kontorer uten faste kontorplasser. De ansatte flytter rundt etter hvilke behov som ønskes dekket enten det er innledende prosjektarbeid for flere personer, implementering av prosjektet for to personer, stillerom eller en vanlig arbeidsstasjon. Resultatet er at leietaker får dekket sitt behov med færre kvadratmeter.
  • Tidligere var det en selvfølge at en leietaker skulle ha tilgang til et større antall parkeringsplasser for sine ansatte. Leietakere søker seg nå alltid til kollektivknutepunkter, og det er tilnærmet ikke etterspørsel etter parkeringsplasser for de ansatte. Dette har gitt en innsparing for leietaker.
  • Det er nokså nytt at også fellesarealene er i ferd med å bli mindre. Møterom, auditorier og kantiner inngår ikke i de faste leiearealene, men åpnes for publikum og deles også med andre leietakere. Den mer spontane og løpende interaksjonen med verden utenfor egne kontorer er blitt viktigere. Ved å betale kun for bruk synker de faste kostnadene i leieavtalen.
  • Tidligere var det vanlig å leie større arealer enn man trengte med tanke på planlagt ekspansjon. Nå er det blitt vanligere for gårdeier å integrere et konsept for co-working i kontorbygget. Slik løses leietakernes behov for ekspansjon uten unødvendig høy arealbruk før behovet oppstår.
  • Vi ser allerede at noen av de ovennevnte utviklingstrekkene har bidratt til at flere innovative vekstselskaper prioriterer en sentral beliggenhet midt i byen, mens flere offentlige leietakere søker seg til kollektivknutepunkter i randsonen. Et eksempel her er IBMs flytting fra Mastemyr i Oppegård til Tøyen i Oslo.
Photo: 

Konkurrerer med London, Paris og Berlin

Salgssjef Magnus Carlsson for prosjektet Urban Escape sier at Stockholm ikke lenger primært konkurrerer med svenske byer om nasjonale leietakere.

– De foretakene som søker seg hit sammenligner oss med byer som London, Paris og Berlin. Det er et tøft marked der det gjelder å tilby ekstraordinære løsninger til foretak som i dag har et bredere bilde av hva de søker etter for å tiltrekke og beholde talenter, sier Carlsson.

Urban Escape er det største byutviklingsprosjektet i Stockholms city siden 1970-tallet. Prosjektet omtales av mange som både nyskapende og som et eksempel til etterfølgelse.

– Fundamentet i Urban Escape er en fantastisk beliggenhet, så sentralt som det kan bli i Stockholm, der vi dessuten har hatt en unik mulighet til å ta et helhetsgrep og blåse liv i en plass som tidligere havnet litt i skyggen. Snarere enn en enkel fornying av en gammel tilstand våget vi å tenke stort.

Prosjekteier AMF Fastigheter bestemte seg tidlig for å skape noe unikt og nyskapende. Petter Stordalen og Choice står bak de to prestisjehotellene knyttet til Urban Escape.

– Vi tok et helhetsgrep for et helt område fra gater og torg, til butikker og restauranter og hele vegen opp til takmiljøer som gir folk hakeslipp med utsikt over hele Stockholms indre by. Det er et økosystem der det finnes noe for alle; fantastisk mat, nytenkende hotell, shopping i verdensklasse, kontorer som passer alt fra oppstartselskaper til etablerte verdensforetak og som åpner for interaksjon mellom leietakerne. Når mennesker kommer hit vil de ikke gå noe annet sted, og den tiltrekningskraften er gull verdt for foretak som vil lokke til seg og beholde de beste talentene, sier Carlsson.

AMF Fastigheter var opptatt av å skape et sted hvor alle vil være, ikke bare leietakerne.

– Vi spurte ikke bare leietakerne hva de ønsket, vi spurte også innbyggerne i Stockholm. Slik skapte vi et sted hvor folk vil oppholde seg, hvor det skjer ting. Det er liv og røre i et område som tidligere lå i dvale.


Photo: 

Lønningene knuser leieprisene

Kontorkostnadene synker fordi det brukes færre kvadratmeter per ansatt, og i tillegg er disse færre kvadratmeterne blitt billigere, sammenlignet med lønnsutviklingen.

– Vi ser at prestisjelokaler har hatt en noe sterkere prisutvikling enn for eksempel randsone vest, men begge segmentene ligger klart under lønnsutviklingen. Relativt svak utvikling for kontorleiepriser skyldes i hovedsak at det forbrukes færre kvadratmeter per ansatt. Det påvirker den generelle etterspørselen, men det gir noe mindre utslag i et prestisjesegment med stor knapphet, sier utleiesjef Ole Christian Iversen i Akershus Eiendom.

Oslo har relativt store prisforskjeller mellom prestisje og randsone i europeisk sammenheng.

– Stockholm har aller høyest prisforskjell mellom prestisje og randsone blant 25 ledende byer i Europa. København har minst prisforskjell, med Oslo på åttendeplass, sier utleiesjefen. Akershus Eiendom har utarbeidet en oversikt over arealbruk per ansatt for 173 utleiekontrakter selskapet har meglet de siste tre årene. Advokater er på topp og IT på bunn.