Transaksjonsmarkedet finner endelig fotfeste – gode utsikter for andre halvår

Ved starten av april var stemningen i markedet ganske trykket. Vi forventet da at 2. kvartal skulle forløpe mye roligere enn normalt, men regnet med at markedet kunne løsne i august, når man forhåpentligvis hadde mer kunnskap om, og kontroll over smittesituasjonen. Vi så imidlertid ikke for oss en langvarig problemperiode, spesielt siden vi anså markedet som ganske robust og preget av sunn belåningsgrad, velfinansierte banker og mange profesjonelle aktører med mye kapital.

Gjennom 2. kvartal har stemningen bedret seg merkbart. Man kan si at utviklingen på Oslo Børs også reflekteres i eiendomsinvestorers oppfattelse av krisens omfang og hastigheten i økonomien for å komme tilbake til en «normalmodus». Man er i denne prosessen godt hjulpet av solide, offentlige støtteordninger for arbeidstakere og bedrifter, og observasjoner av forbrukere som slett ikke ser ut til å ha tatt skrekken av virus-perioden, men heller handler og investerer flittig.

Med offentliggjøringen av en del store transaksjoner, som var relativt kjent i markedet og forventet gjennomført første halvår da vi laget prognoser i januar og februar, har markedet fått viktige bekreftelser på at flere store investorer nå er aktive kjøpere, og at salgsverdiene man forventet ved årsstart ikke har endret seg nevneverdig. Dette gjelder spesielt salget av Veidekke Eiendom og kontorbygget til Bane NOR ved Drammen stasjon, og vi kjenner i tillegg til en del andre transaksjoner som vi oppfatter er i god prosess, men som kanskje ikke blir fullført, eller gjort kjent før i august/september.

Rentefallet er selvfølgelig viktig, men det ble nøytralisert av kraftig økning i kredittmarginene i et tempo vi ikke har sett siden 2008. Et viktig element i denne sammenheng er at marginene nå har falt betydelig tilbake. Mange av de største eiendomsselskapene opplevde at kredittmarginene for 5-årslån, målt mot 3 måneders NIBOR-rente, steg med 150-200 punkter på et par uker i mars – men de har sakte, men sikkert falt tilbake utover i 2. kvartal, og ligger nå rundt 100 punkter lavere enn toppnivået. Denne utviklingen har gitt lavere lånekostnader for svært mange, for 3 måneders NIBOR har den siste måneden kun steget med 10 punkter, og ligger 130 punkter lavere enn i starten av mars.

Artikkelen fortsetter

Forventningen til transaksjonsvolumet for 2020 er selvsagt fortsatt forbundet med stor usikkerhet. Vi har den siste måneden hevet vårt anslag fra 50 til 60 milliarder, som fortsatt er godt under vårt januar-anslag på 100 milliarder, men betydelig over stress-test nivåer mange miljøer inklusive Akershus Eiendom foretok i mars/april. 50-60 milliarder er langt fra noe krisenivå; til sammenligning var volumene i årene 2010-13 på mellom 37 og 54 milliarder, og 2009-volumet var kun 13,2 milliarder.

(Klikk her for å gå til Dataportalen)

Transaksjonsaktiviteten har følgelig også tatt seg betydelig opp for vårt eget meglerbord, og hos Akershus Eiendom har mer enn en håndfull eiendommer gått i budaksept den siste måneden – ingen av disse er så langt offentliggjort, men de spenner volummessig fra middelstore til over milliarden i eiendomsverdi, or representerer totalt sett et volum på mellom 5 og 5,5 milliarder. Vår forventning er at aktiviteten vil tilta ytterligere etter sommeren i takt med en enda mer normalisering i transaksjonsmarkedet, koplet mot historisk lave renter og fallende marginer som beskrevet over.

Akershus Eiendom vil i august / september lansere flere nye investeringsmuligheter, herunder logistikkeiendom sentralt i Stor Oslo-området, attraktive sentrumseiendommer, kontorbygg med offentlige leietakere utenfor Oslo, samt flere boligprosjekter. Gitt fortsatt kontroll på smitte-situasjonen og fortsatt bedring i økonomien, ser vi frem til en travel høst.