Lave utløpsvolumer i 2026 har ført til lavere aktivitet i utleiemarkedet for kontor det siste året. Nå venter vi at flere store utløp i 2027 og 2028 trolig vil bidra til økt aktivitet i inneværende år.

Venter høyere aktivitet i utleiemarkedet

Etter høy aktivitet i 2022 og 2023, bremset utleiemarkedet for kontor i Oslo opp i 2024. En av forklaringene er trolig svakere utvikling i norsk økonomi gjennom fjoråret som kan ha ført til at flere selskaper ble mer forsiktige i sine kontorbeslutninger. I tillegg er det få kontraktsutløp i 2026, spesielt blant store brukere som sitter på mer enn 5.000 kvadratmeter. Ettersom disse brukerne typisk starter søkeprosessen etter et eventuelt nytt lokale minst to år før kontraktsutløp, kan lave utløpsvolumer i 2026 ha bidratt til lavere aktivitet i utleiemarkedet gjennom 2024.

Basert på Norges Banks prognoser fra rentemøtet i slutten av mars skal aktiviteten i norsk økonomi ta seg opp igjen gjennom året, noe som er gode nyheter for kontormarkedet. Siden den tid har imidlertid ny usikkerhet oppstått, noe som kan bidra til en videre forsiktighet blant selskapene.

Samtidig melder Arealstatistikk om høye utløpsvolumer i 2027 og 2028, og flere store selskaper med et arealbehov på 5.000 kvadratmeter eller mer løper ut disse årene. Flere av disse leietakerne er allerede aktive i markedet, og det er grunn til å tro at flere av disse vil inngå nye leiekontrakter eller reforhandle i løpet av inneværende år eller i 2026 og dermed bidra til økte signerigsvolumer.

Få store leietakere reforhandler flere ganger

Vi har gjort en analyse blant store brukere i Oslo for å kartlegge markedet for reforhandlinger. I analysen har vi sett på historiske leiekontrakter til selskaper med et arealbehov på 5.000 kvm eller mer og kartlagt løpetid samt antall ganger selskapene reforhandlet før de flyttet.

Analysen viser at de fleste reforhandler én gang før de eventuelt flytter, samt at større selskaper blir sittende lenge på samme lokasjon. Årsaken skyldes ofte et begrenset behov for endringer etter kun én leieperiode, kombinert med at gårdeier ofte er villig til å tilpasse eksisterende lokaler enn å miste en leietaker og ta nye investeringer.

Videre viser analysen at få selskaper velger å reforhandle mer enn én gang. Dette kan blant annet forklares med at etter mange år på samme lokasjon har selskapet trolig endret seg, for eksempel i form av antall ansatte og/eller hvordan de jobber. En annen årsak er slitasje av arealene og behov for oppgradering, og det kan være krevende å jobbe i et oppussingsprosjekt. Da er gjerne løsningen å finne et nytt lokale tilpasset selskapets nåværende og fremtidige behov.

Selskaper som ender med å flytte etter kun én periode kjennetegnes ofte av større og raske endringer som gir grunnlag for nye behov og dermed tvinger frem en flytting. Dette kan for eksempel være betydelig endring i antall ansatte eller at lokasjonen ikke lenger er hensiktsmessig med tanke på ansatte og kunder.

Flere leietakere har allerede reforhandlet minst én gang

Dersom vi ser på antall kontrakter som løper ut over 5.000 kvadratmeter i 2027 og 2028 viser våre observasjoner at rundt 60 prosent allerede har reforhandlet én gang. Dette stemmer godt overens med tall fra Arealstatistikk som viser en høyere andel reforhandlinger enn historisk snitt gjennom pandemien, samt en unormalt høy andel reforhandlinger i 2023. Basert på analysen av reforhandlinger er det dermed grunn til å tro at flere av disse vil velge å flytte når kontrakten løper ut. Et eksempel på dette er Statkraft som etter å ha sittet på Lilleaker siden 2002 flytter til Fiskebrygga når dagens leiekontrakt løper ut i 2028.

For de aller største brukerne, med arealbehov over 10.000 kvm, ender prosessen ofte med valg av nybygg eller større rehabiliteringsprosjekter. Grunnen til dette er at det er vanskelig å finne plass i eksisterende kontorbygg. Flere store utløp frem mot 2030 kan dermed bidra til å sette i gang nye kontorprosjekter. Økte byggekostnader og yielder har gjort det mer krevende å sette i gang nye kontorprosjekter de siste årene. For at slike prosjekter skal realiseres fremover, må leienivåene opp til nivåer som gjør nybygg lønnsomme for utviklerne.

Konklusjon

Aktiviteten i Oslos kontorleiemarked bremset opp i 2024, blant annet grunnet lavere utløpsvolumer i 2026 og svakere utvikling i norsk økonomi. Fremover venter vi at flere store kontraktsutløp i 2027 og 2028, der flere selskaper allerede er aktive i markedet, kan bidra til økt aktivitet i form av nye leiekontrakter eller en reforhandling. Vår analyse av reforhandlinger blant større brukere av kontor i Oslo peker mot at flere kan velge med å flytte ved kontraktsutløp, noe som kan bidra til å utløse nye kontorprosjekter fremover.