Markedet har fått merkbart større tro på fremtiden den siste måneden
Basert på vår spørreundersøkelse som er gjennomført i to runder, ser vi en positiv dreining i investorenes stemning gjennom mai måned. Mens hver tredje investor ville holde seg unna markedet i slutten av april, svarer færre enn hver femte det samme en måned senere. Samtidig tror 48 % av markedsaktørene nå at sannsynlig leietap blir mindre enn fem prosent i år, opp fra 36 % i slutten av april, mens de som tror på større tap er tilsvarende redusert. Alt i alt viser vår undersøkelse økt optimisme, om enn fortsatt litt forsiktighet blant investorer og gårdeiere.
Akershus Eiendom har gjennomført en spørreundersøkelse for å kartlegge stemningen blant eiendomsbesittere, investorer og tilretteleggere i denne turbulente perioden forårsaket av viruset COVID-19. I denne artikkelen presenterer vi de viktigste funn fra undersøkelsen, og vi belyser det vi finner interessant eller overraskende i de data som er samlet inn.
Undersøkelsen er så langt utført i to steg, først i slutten av april og deretter i slutten av mai og har et tresifret antall respondenter. Alle er beslutningstagere i større og mindre eiendomsselskaper, fond og tilretteleggere. Vi må understreke at dette er en undersøkelse av stemningen i markedet generelt og ikke hva man faktisk foretar seg.
Spørsmål 1: Vil du kjøpe eiendom nå?
Stemningen var allerede i slutten av april overveiende positiv, selv om rundt 30 % var på negativ side. En måned senere er denne andelen sunket til rett under 20 %, og den gruppen som har den største økningen svarer «Ja, høyst sannsynlig».
Storparten av de som vil kjøpe svarer «Ja, men noe tilbakeholden på prising», noe som ikke overraskende og delvis en type svar man ville sett uansett. I samtaler med kunder og kontakter har vi av og til hørt at man håper på en «corona-rabatt», men det har vi så å si ikke sett eksempler på i faktiske transaksjoner.
Spørsmål 2: Hvor opplever du størst risiko i årene 2020-22?
Flertallet ser på ledighet som den største risikofaktoren, og her tror vi de fleste bygger på erfaringer fra tidligere kriser; i en tidligere artikkel har vi selv også vist til hvordan ledigheten øker svært raskt når krisen inntreffer.
Det er også interessant at oppfatningen av hvor risikoen ligger, nesten ikke har flyttet seg siden mai. Leieprisnedgang nevnes av noen flere i slutten av mai sammenlignet med april, mens kun 6 % nå frykter økte avkastningskrav, og 13 % ser på finansiering som risiko; det betyr at bankenes og myndighetenes signaler oppleves betryggende for denne faktoren. Basert på dette, tror vi at krisens etterspill skiller seg vesentlig fra 2008-09-perioden.
Spørsmål 3: Opplever du kapitalinnhenting som utfordrende?
Målingen har tre kapitalkategorier: egenkapital, obligasjoner og banklån. For egenkapital er stemningen best, og den har endret seg mest i positiv retning gjennom mai. Hele to av tre i utvalget mener nå at det ikke er utfordrende å innhente egenkapital til eiendomsinvesteringer.
Svarene kan tolkes til å stå litt i motsetning til bankenes uttalte villighet til å være med på eiendomsinvesteringer, ettersom 1/3 ser på kapitalinnhenting som «utfordrende». Det er vanskelig å tolke dette som et problem, ettersom oppfatningen av «utfordrende» vil være subjektivt vurdert.
For obligasjoner er usikkerheten større og ganske stabil i løpet av mai, noe som kan skyldes at flere av aktørene ikke har benyttet seg av dette før krisen. Obligasjoner med kredittrating under «Investment Grade» har også falt en del i verdi, og det forklarer nok at relativt sett flere er enige i at det er vanskeligere å skaffe kapital på denne måten.
Spørsmål 4: Forventer dere tapte leieinntekter?
