Office

Kontor rundt Slottsparken: De rimeligste lokalene stiger mest i pris

Etter flere år med stabile leienivåer for kontor, har områdene på alle sider av Slottsparken nå opplevd et solid hopp i leienivåene. Mellom 2015 og 2017 var det kun vekst i det øverste sjiktet (de høyeste 25%) av leiekontraktene. De siste to årene, har derimot majoriteten av leiekontraktene hatt leievekst, og et jevnere, høyere nivå er etablert for hele området.

I løpet av 2019 har mange kommentatorer snakket om leieveksten i Oslo sentrum, og de fleste har nevnt Kvadraturen som området med den høyeste veksten. Nå ser vi at flere andre områder har fått etablert kontorleiesnitt på høyere nivåer, noe som både reflekterer økonomisk vekst og den lave ledigheten (3,7% i 4. kvartal) i hele sentrum. Vi har sett sterke bevegelser i området på alle sider av Slottsparken. Dette er et grønt og sentralt område, med mange historiske bygg og flere rehabiliterte eiendommer i det siste, og nærheten til Nationaltheatret stasjon er også viktig.

I 2018 så vi et betydelig hopp i leienivåene. Nivået for de 25% av kontraktene med lavest priser, steg med hele 60% på ett år, mens de midterste 50% steg med 20%, også godt over snittet for sentrum som helhet. Så langt i 2019 ser vi at nivåene er stabile. Som man kan se av grafen har bevegelsene i topp 25% av leiekontraktene vært mindre, men der kom veksten tidligere, man har sett solid oppgang siden 2015.

Grafen illustrerer utviklingen i snittleie, segmentert på pris-kvartiler, for innrammet område rundt Slottsparken i årene 2015 – 2019YTD. Hver graf viser leiekontrakter som er >100 m2 og > 24mnd løpetid. Antall kontrakter I hvert datapunkt varierer mellom 20 og 30, med et gjennomsnitt på 23.

Kortversjonen av det som har skjedd nå, er slik: Snittleie har steget langt mer enn leie for «topp standard» i dette området. Lokalmarkedet har nesten fullstendig mistet «lavpris»-segmentet. Dette skjer både fordi beliggenhet er viktigere enn standard, men, etter vår mening, mer fordi nesten alt areal som leies ut her nå oppgraderes mer enn før, og dermed oppnår høyere leie.

En viktig bakenforliggende forklaring bak denne utviklingen er økte krav fra leietakersiden, som fører til at flere gårdeiere setter i gang rehabiliteringsprosjekter som er mer omfattende og gir høyere kvalitet enn de gjorde for to-tre år siden. Kvalitet både for høye og «lave» priser er nå bedre enn før. Den «nye normalen» i dette området er at majoriteten av kontrakter signeres langt over 3.000 kr/m2 – og denne modellen er representativ for sentrum som helhet. Konklusjonen er åpenbar – en del leietakere som signerte i sentrum for 5-10 år siden vil nå måtte betale langt høyere leienivåer når de skal tegne nye kontrakter – høyere enn indeksene skulle tilsi, fordi lavkvalitets-alternativene i sentrum forsvinner. Noen av disse vil forsvinne fra sentrum, men vi har så langt ikke merket at andre enn offentlige aktører faktisk flytter i noe særlig volum.

Alt er ikke bare jubel for gårdeierne i sentrum. Mange må regne med høyere investeringskostnader enn tidligere, selv om det lønner seg i det lange løp.

Akershus Eiendom forventer 5-10% vekst i leieprisene for området rundt Slottsparken i 2020, som for resten av Oslo sentrum. Endringene kan variere mye mellom mindre områder i sentrum, og som man kan se, varierer veksten nå enda mer mellom prissegmenter.

Kilde for data: Arealstatistikk AS