Et svært solid logistikkmarked i tredje kvartal 2020
Yield-nedgang siden 1. kvartal og et stabilt signeringsvolum viser at logistikk nærmest har kommet styrket ut av turbulensen knyttet til Covid-19 gjennom 2. kvartal. Transaksjonsmarkedet kan notere et solid volum som ligger foran 2019-nivået.
Leiemarkedet
Leiemarkedet for logistikkeiendom fremstår som svært stabilt og nesten ikke berørt av Corona-pandemiens effekter på næringslivet forøvrig. Om noen effekt, er den av de fleste antatt å være positiv for utbyggere og utleiere, ettersom flere aktører vurderer å etablere større lager av kritiske varer som i en utrygg situasjon kan bli vanskelig å få til landet.
Interessen for nybygg fremstår som å være på samme nivå som de tre-fire siste år, og det er blitt signert flere større nybygg det siste halve året. Tre av de største er vist i tabellen under.
| Leietaker | Område | Areal (kvm) |
|---|---|---|
| Starco Norge AS | Gardermoen | 23 000 |
| Bohus Logistikk | Fet næringspark | 31 300 |
| Felleskjøpet | Gardermoen | 23 000 |
Transaksjonsmarkedet
Investeringsmarkedet for logistikkbygg har vært av de sterkeste gjennom 2020, relativt sett, og opplever høy investorinteresse. Transaksjonsvolumet for logistikkbygg og byggbare logistikktomter ligger per ultimo august på NOK 3,9 milliarder, mot et registrert volum i hele 2019 på NOK 4,9 milliarder.
Prime-yield-estimatet vårt er nedjustert fra 4,75 % til 4,5 % for de beste investeringsobjekter – som er definert som 10-årige «investment grade» eiendommer lokalisert i øst-aksen mellom Berger og Vestby, med solide leietakere. Tilsvarende eiendommer lokalisert noe nord og sør for disse områdene oppnår noe høyere salgsyield, mens tilsvarende eiendommer i samme akse med betydelig lengre leiekontrakter kan oppnå marginalt lavere yield-nivåer, men dette er i større grad avhengig av motpartsrisiko enn tidligere.
Presset på logistikkyieldene er drevet av høy nasjonal og internasjonal interesse for sentralt beliggende logistikkbygg, ytterligere modning av segmentet som investeringsklasse, færre ledige tomter på sentrale lokasjoner og få gode objekter i markedet.
| Eiendom | Leietaker | Område | Kjøper | Selger | Areal (kvm) |
|---|---|---|---|---|---|
| Toveien 37, 39 | DSV | Vestby | NRP Finans | DSV | 56 000 |
| Toveien 41 | Optimera | Vestby | Pareto | Anthon B. Nilsen | 23 000 |
| Toveien | tomt | Vestby | NREP | Ferd | 95 000 |
| Hegdalsringen 7 | Chill Group | Larvik | Vika PF | Njord Securities | 10 100 |
| Østre Aker vei 95 | First Mover Group | Oslo Alna | NRP Finans | Daymio Eiendom | 11 000 |
Bakkerekord på Vestby
Ferd solgte før sommeren en logistikktomt på Toveien på Vestby til NREP som opplevde sterk interesse fra flere aktører. I henhold til Estate Nyheter ligger prisingen på over 2 000 kroner per kvadratmeter tomt. Dette er rekord for denne typen utviklingspotensial, og selv om Vestby begynner å bli fullt utbygd, har det vært andre alternativer for både tomtekjøpere og leietakere på sydsiden av Oslo, og man kan spekulere i om andre tomter også har steget i verdi.
Det er imidlertid logisk at gode tomter skal stige i pris når yield beveger seg nedover, samtidig som både leienivåer og byggekostnader nærmest står stille. Inntil videre er det for tidlig å trekke konklusjoner for et bredere marked, men prisen og investorinteressen kan føre til at andre tomter kommer på markedet.
Lengre trender: Logistikk overtar for handel som infrastruktur for forbruk
I en periode hvor deler av den fysiske detaljhandelen har blitt utfordret med press på omsetning og opplevd økt risiko har logistikksegmentet seilet frem som en sikrere havn under pandemien. Segmentet har vist motstandsdyktighet gjennom Covid-19, hvor viktigheten av velfungerende logistikkløsninger for varelevering innen dagligvare, ordinær varehandel og «last-mile» levering har kommet kraftig i fokus.
Spesielt i tidsrom hvor ordinære butikker/utsalgssteder oppleves som mer utilgjengelig enn tidligere, har man opplevd et enormt trykk på distribusjonskanalene til handels-, distribusjons- og dagligvareaktører. Pandemien har på mange måter fungert som en katalysator for nordmenns handlevaner på nett – og har muligens fremskyndet flere år med adapsjon, i form av varige endringer i forbruks- og handlemønsteret. Slik kan man argumentere med at distribusjon og effektiv vareflyt er blitt en enda viktigere del av byenes infrastruktur, og at logistikk som ligger innenfor eller svært nær bygrensen, vil bli enda skarpere priset i fremtiden.
Vi har sett at dette er blitt reflektert i yield-utviklingen nær europeiske storbyer, der topp logistikk nå er priset med lavere salgsyield enn kjøpesentre. Vi har tidligere spekulert i at dette ikke kan skje på samme måte i Norge ettersom avstandene er kortere fra bysentra og ut til ledige tomter her i landet, og at Norge aldri blir så tettbygd som de store europeiske hovedsteder. Dette er uansett verd å følge med på. Slik situasjonen er nå, er det imidlertid en fordel for logistikkbyggene at de stort sett har lange kontrakter med store, sikre leietakere, noe som er blitt mer og mer kritisk for verdisettingen. Samtidig spiller byggenes fysiske enkelhet en rolle: de aller fleste kjøpesenter har opplevd både hyppige og dyre ombygginger, og usikkerheten for deres rolle i fremtiden og de tilhørende investeringer, blir i det mellomlange bildet et svært viktig usikkerhetsmoment. Dette eksisterer ikke på samme måte for logistikkbygg – enda.