Fra arkivet: Nedre Slottsgate overgår Europa

Nedre Slottsgate mellom Karl Johans gate og Prinsens gate er vekstvinneren blant Europas ledende handlegater

I 2010 kostet det ca. 5.000 kroner kvadratmeteren å leie handelslokaler i dette kvartalet mot ca. 20.000 kroner i dag. Søylen Eiendom kjøpte Steen & Strøm i 2011 og har siden gjort Nedre Slottsgate til Oslos ledende handlegate for luksusmerker, sier retail-megler Remi N. Olsen i Akershus Eiendom.

Spår vekst i Kvadraturen

Kvadraturen er Olsens favoritt i årene som kommer. Etterspørselen etter handelslokaler overgår tilbudet ved Karl Johans gate, og derfor vil handelsområdet ekspandere inn i nærliggende områder. Med økende netthandel ser vi en trend med behov for færre, men større og mer prominente butikker. Gatehandelen får en dobbel funksjon som egen salgskanal og utstillingsvindu for netthandelen. Denne utviklingen vil styrke sentrum ytterligere. Vi forventer at Kvadraturen blir det fremste vekstområdet for handelslokaler i årene som kommer.

Bogstadveien og Karl Johans gate var omtrent jevndyre på rundt 14.000 kroner kvadratmeteren i 2005. Vendepunktet kom da Louis Vuitton flyttet inn i Akersgata i 2006. En annen milepæl ble nådd da Mango åpnet i Karl Johans gate i 2008. Siden 2006 har leieprisene i Bogstadveien vært mer eller mindre flate, mens Karl Johans gate har skutt i været. De siste to årene har Karl Johans toppleier flatet ut på 25.000 kroner kvadratmeteren.

Sterk norsk kjøpekraft har trukket internasjonale merker til Oslo, og dette har løftet leieprisene. Oslo står fortsatt litt bak Stockholm og København innen internasjonale merker, men avstanden tettes igjen dag for dag. Vi har ennå bare sett begynnelsen. Brandstore butikker som eier hele verdikjeden erstatter multi-brand-butikker uten marginer til å betale for de beste handlegatene. Rundt Karl Johans gate har denne prosessen kommet langt, men vi har ennå en lang vei å gå og flere internasjonale aktører vil etablere seg i tiden som kommer, sier Olsen. Ny paradegate i Oslo Utflatingen i toppleiene i Karl Johans gate ventes å fortsette, mens omkringliggende områder generelt, og Kvadraturen spesielt, vokser.

Attraktiviteten i omkringliggende områder øker kombinert med at prisforskjellene til Karl Johans gate er blitt svært høye. Dette tjener Kvadraturen, som styrkes mer enn andre nærliggende områder. Det er større plass til ekspansjon fra Karl Johan mot Kvadraturen enn mot Regjeringskvartalet. Kvadraturen vil også knytte Bjørvika til sentrum. Dronning Eufemias gate og Prinsens gate knyttes sammen og går gjennom hele Bjørvika og helt opp til Stortinget. Dette kan bli byens andre store paradegate, etter Karl Johans gate, sier Olsen. Belastet blir ulastelig Ekspansjonen mot Kvadraturen har allerede begynt i Prinsens gate, og deretter står Tollbugata for tur, før den etterhvert stopper i Rådhusgata. Ekspansjonen kommer først i Øvre og Nedre Slottsgate samt Kongens gate. Men etter hvert forventes den å fortsette helt ned til Skippergata. Tollbugata og Skippergata går fra å være belastet til å bli ulastelig.

Vi forventer at ekspansjonen av det sentrale handelsområdet også vil gi prisvekst for handelslokaler på østlig side av Spikersuppa og i Grensen. Vi forventer at ekspansjonen fortsetter i Torggata, og etter hvert også i Storgata, sier Olsen.

Pengene får ben å gå på

Hver fotgjenger i Nedre Slottsgate bruker 220 kroner, mot 65 kroner i Karl Johans gate. Akershus Eiendom forventer ikke prisvekst for Karl Johans gate, men åpner for at den er underpriset.

Akershus Eiendoms nye fotgjengeranalyser viser hvor befolkningen beveger seg i Oslos handelsområder på ulike ukedager og tidspunkter. Ikke overraskende kommer Karl Johans gate på førsteplass, mens andreplassen var mer overraskende.

Av de målte punktene har Karl Johans gate mellom Nedre og Øvre Slottsgate høyest antall fotgjengere foran tre andre punkter i samme gate. På andreplass kommer Grensen med rundt halvparten så mange passeringer som Karl Johans gate. Denne kunnskapen har bidratt til at Grensen er et av de områdene hvor vi forventer en leieprisvekst de neste årene, sier retail-megler Remi N. Olsen i Akershus Eiendom. Fotgjengeranalysen gir en helt ny innsikt i hvor mye hver fotgjenger er verdt for butikkene.

Vi har foretatt en analyse som viser at hver fotgjenger ved Karl Johans gate 21 bruker gjennomsnittlig 65 kroner i omkringliggende butikker, mot 220 kroner i Nedre Slottsgate 15. Forskjellene skyldes i stor grad mer gjennomgang og kikking i Karl Johans gate enn i Nedre Slottsgate, hvor det er mer målrettet handling. Akershus Eiendom opprettholder fortsatt prognosen om fortsatt utflating for toppleiene i Karl Johans gate, men åpner for at fotgjengeranalysene kan påvirke denne vurderingen. Husleien er en funksjon av hva butikkene klarer å omsette for. Blant Oslos handelsområder kniver Bogstadveien og Aker Brygge om flest fotgjengere, på plassen bak Karl Johan-området.

Bogstadveien og Aker Brygge er jevne på ukedager, men Bogstadveien har klart flere fotgjengere på lørdager. Deretter kommer henholdsvis Grünerløkka og Bjørvika hvorav Bjørvika er det eneste området med flere fotgjengere på ukedager enn på lørdager, sier Olsen.

Foto: Stian Schioldborg