Fra Arkivet: Utviklingen av Lysaker og Nydalen fra 2007 til 2016

Noen ganger er det nyttig å ta en nærmere titt på konkurrerende kontorområder, og gjøre noen enkle analyser av hva som gjør dem gode og dårlige. I løpet av de siste par årene har det pekt seg ut to områder med vidt forskjellig utvikling i leiemarkedet – Lysaker og Nydalen. Leienivåene er nå litt høyere i Nydalen enn på Lysaker, og det er det ikke mange som ville spådd for noen få år siden. Den mest tydelige faktoren som illustrerer forskjellen er kontorledigheten, som er vist i grafen.

Hvis vi prøver å fokusere på de kvaliteter som leietakere gjerne ser etter, pluss en del strukturelle faktorer, kan vi se hvordan områdene har forskjellig utgangspunkt, men også hvordan de siste fire-fem år har slått ut forskjellig for dem.

Kommunikasjon:Lysaker trekker nok her det lengste strået, men bare hårfint. Flytoget og jernbanen har en definert og «uforanderlig» rute som gjør flytrafikk og pendling lett, og E18 vestover har vært viktig. Imidlertid har nok t-banen blitt viktigere de siste årene, og Nydalen har hatt nytte av en stadig bedre tilknytning. Mange boliger bygges rundt t-bane-nettet, og dette gir kortere reisetid til de kontorområdene som er bygd opp rundt en t-bane-stasjon, samtidig som bilpendling reduseres. Den relative endringen de siste årene har derfor løftet Nydalen, mens Lysaker har stått stille – og usikkerheten rundt Fornebubanen har ikke bidratt positivt.

Leietakermiks: Dette var i mange år styrken til Lysaker, ettersom olje/energiselskaper, IT-firma og andre ingeniørtunge bransjer favoriserte området vest for sentrum. I perioder med sterk økonomisk vekst har de private aktørene ansatt flest – og Lysaker var på topp både i dot-com-boomen fra 1998 til 2001, og i oljeboomen 2011-2014. Nydalen har ikke vært like konjunkturutsatt, og har dessuten hatt en økende andel offentlige leietakere, som primært har flyttet fra sentrum (Justisdepartementet) og fra vest (Statnett). Samtidig ser vi at flere leietakere innenfor IT, import/handel, service, media og andre bransjer har trukket til Nydalen i flokk og følge. Oslo Kemnerkontor og Elkjøp Nordic er de ferskeste eksemplene, og de illustrerer to av typene leietakere som har Nydalen på kartet, men ikke Lysaker.

Bymiljø: Dette er en faktor som sannsynligvis betyr mye mer nå enn den gjorde for 10 år siden, og arkitekter og trendforskere skriver seg varme om temaet. Skøyen og Nydalen er de områdene utenfor sentrum som i størst grad føles urbant, og der man har et stort utvalg kaffebarer, restauranter og lignende. Nydalen har endret seg mest de siste fem årene, med en kontinuerlig forbedring av de mest sentrale områdene, og et fokus på å gjøre området attraktivt for fotgjengere.

Lysaker har ikke det man kan kalle et urbant bymiljø, og de mest sentrale deler av området, rundt Lysakerelva, er ikke ferdig utviklet – og det er ikke mange bygg som ligger ut mot fjorden. Man kan si at Lysaker sliter med flere tyngdepunkter, og et stort bilbasert kjøpesenter gir ikke alle de kvaliteter man ønsker seg som kontorleietaker – til det favner det sannsynligvis for bredt, og er for lukket mot kontorområdene.

Under bymiljø kan man også trekke frem andelen og strukturen på de nærliggende boligområdene. Det har vært boligutvikling i begge områder, men prosentvis mest i og rundt Nydalen, med mange boliger egnet for førstegangskjøpere i Oslo. Dette har også bidratt til at en del eldre kontorbygg har blitt konvertert til boliger, noe som i sum hever kvaliteten på kontorområdet. Flyttingen av BI til Nydalen er også en viktig brikke i dette bildet.

-----

Hva blir så fremtiden for disse områdene? Nydalen har fortsatt noe utbyggingspotensial, men majoriteten av nybyggene vil i fremtiden bli bolig – dette gir mulighet for ytterligere leievekst, dersom det blir rift om de kontorbyggene som i dag står der. For Lysaker kan man si at beskrivelsene over gir inntrykk av at området har store problemer – men det meste er ting man kan gjøre noe med. Planene som Mustad Eiendom har annonsert for transformasjon av Granfos-området og mer sammenkobling av de to elvebreddene er noe av det viktigste, for det vil øke den opplevde kvaliteten på området og gi noen av de ønskede «urbane kvaliteter» om man gjør det riktig. Det er mindre sannsynlig at offentlige leietakere vil søke seg hit i større grad enn i dag. Kollektivtrafikk-faktoren vil derimot få et stort løft når man en gang får koblet området på t-banenettet.

De to viktigste «påvirkelige» faktorene for å løfte Lysaker er dermed bymessig utvikling, herunder boligutbygging, samt en avklaring om t-bane-forbindelsen.