Leiemarkedet i Oslo - et sterkt halvår, men usikker fremtid

Per 1. kvartal 2020 er kontorledigheten i Oslo 5,2 %, en nedgang på 0,3 %-poeng siden 4. kvartal. Ledigheten er som vanlig lavest i Oslo sentrum med en ledighet på 3,6 %, mens Fornebu og Lysaker har byens høyeste ledighet med henholdsvis 10 % og 11,8 % ledighet.

Det ferdigstilles om lag 175.000 m² i Oslo i år og byggeaktiviteten er forventer holde seg sterk de neste årene. Bekreftede nybygg er på 105.000 m² for 2021 og 85.000 m² i 2022/23. Videre er det foreløpig stor usikkerhet knyttet til hvordan etterspørselen etter kontorlokaler vil bli påvirket av effektene fra Corona-viruset og de siste dagers oljeprisfall.

I våre prognoser legger vi (per 9. mars 2020) til grunn at netto absorbert areal vil være null for inneværende år, før etterspørselen vil ta seg opp noe. Basert på dette anslår vi at kontorledigheten i Oslo vil øke til 6,5 % ved inngangen av 2021 og deretter til rundt 7 % i 2023.

Vår indeks for "prime" kontorleie i Oslo ligger for øyeblikket på 4.900 NOK / m² i året for lokaler av høy standard, og indeksens nivå har vært uendret siden 1. halvår 2019. Over det siste halvåret har det vært noe press på leieprisene for bra standard i Kvadraturen og rundt Solli plass som oppnår leier rundt 3.000 NOK / m² per år, mens høy standard på Skøyen oppnår leier rundt 3.200 NOK / m² per år.

Vi forventer at leiene i Oslo sentrum skal stige med rundt 5 % i løpet av året, men dette avhenger av hvordan uroen rundt Coronaviruset og verdensøkonomien slår inn på kontoretterspørselen. For resten av Oslo forventer vi flat utvikling for både inneværende og neste år.

Som vi tidligere har skrevet om var det svært god aktivitet i utleiemarkedet i 4. kvartal i fjor, og vi opplever at den høye aktiviteten har fortsatt inn i 1. kvartal.

Av store kontrakter i Oslo sentrum signert det siste halve året har vi en ny kontrakt på 5.560 m² signert i Entra’s bygg Langkaia 1 med en hittil ikke offentliggjort leietaker. Astrup Fearnley tar 5.300 m² når de flytter inn hos Braathen Eiendom i Dronning Eufemias gate 8 i Bjørvika. Simula Research Lab. har signert 4.000 m² i Kristian Augusts gate 23 hos Höegh Eiendom, mens Ferd har signert 2.800 m² i de øverste etasjene i Vestre Vika sitt totalrenoverte bygg Dronning Mauds gate 10.

Av store kontrakter signert utenfor sentrum har vi blant annet to kontrakter på Fornebu; ABB samlokaliserer i Snarøyveien 30 hos Telenor der de har signert 14.000 m², mens Ericsson har signert 1.600 m² hos NPRO i Snarøyveien 36. Talkmore har signert 1.900 m² i Karvesvingen 5 på Hasle Linje. På Skøyen har Hafslund Eco signert 1.600 m² hos Møller Eiendom i Harbitzalléen 3, mens E-Helse har signert 1.500 m² hos Entra i Verkstedveien 3.

Flere store leietakere på søk

Akershus Eiendom gjennomfører en årlig undersøkelse der vi ser på hvor mange leietakere som er aktivt på søk etter 10.000 m² eller mer.

Per mars 2019 var dette antallet 16 stykker som søkte lokaler fra midten av 2020 til starten av 2024 fordelt på blant annet fem offentlige aktører, tre i Reklame/Media/PR-bransjene, og to innenfor IT/Kommunikasjon. Basert på når leietakerne trengte arealer fra, var vår prognose at det skulle signeres 5 til 7 kontrakter i løpet av 2019. Resultatet for 2019 ble at ABB og UDI signerte for å flytte, mens Schibsted og to ytterligere leietakere reforhandlet kontraktene sine.

I løpet av året kom det inn 8 nye søk, mens 3 av søkene vi hadde på starten av året reforhandlet eller signerte, slik at vi nå ser hele 21 aktive søk på 10.000 m² eller mer. Med de nye søkene har vi fire innenfor Bank/Finans/Juridisk og seks offentlige aktører. Basert på når leietakerne trenger lokalene de søker, ser vi for oss at det signeres mellom 8 og 10 kontrakter i løpet av 2020, med andre ord har det potensiale til å bli det beste året for store nye kontrakter siden 2013, dersom de fleste flytter. Grafen under illustrerer dette, der antall kontrakter over 10.000 m² per år er angitt.