Verdiutvikling for kontoreiendom i 2020: Rekordvekst
Våre statistikker over solgte næringseiendommer viser at andre halvår 2020 var en svært sterk periode for verdiene på kontoreiendom, og spesielt for de aller sikreste investeringsobjektene. En gradvis forbedring i fremtidsutsiktene for makroøkonomien, kombinert med historisk lave rentenivåer, la grunnlaget for denne verdiveksten. Flere av elementene som har gitt en reprising av solide næringseiendommer forventes å holde seg gjennom 2021 – fremst av disse er den sterke etterspørselen fra mange typer investorer.
Akershus Eiendom har siden 2009 ført en statistikk for verdi av kontoreiendom i Oslo, satt sammen av faktiske og fiktive verdivurderinger. Vurderingen tar sikte på å gi et riktig bilde av kort- og langsiktige endringer i verdier forårsaket av markedskreftene; individuelle porteføljer vil sjelden følge denne kurven over lengre tid, på grunn av både slitasje, kontraktsutløp, nye leiekontrakter og investeringer. For en kort periode der ingen store hendelser skjer for et bygg eller en portefølje, gir vår indeks derimot et riktig bilde av markedsverdien av kontoreiendom i Oslo.
Gjennom de siste 10 årene har man sett en jevn solid stigning i eiendomsverdiene, der leievekst og rentefall har avløst hverandre som viktigste årsak. Da pandemien traff i mars 2020, falt alle aksjer, og man kunne beregne et teoretisk tap i vår verdiindeks ved å se på verdien av selskaper med mye kontoreiendom i Oslo – for eksempel falt Entra-aksjen fra kurs 164 til under 100 på under en måned – men samtidig stoppet omsetningen av næringseiendom helt opp. Aksjenedturen ble imidlertid svært kortvarig, det samme ble en brå opptur i lånemarginer, og allerede i juni så vi eiendomstransaksjoner på samme nivåer som i januar; man kunne raskt konstatere at faren var over.
Verdiveksten i andre halvår 2020 slår imidlertid alt vi har sett tidligere. En verdioppgang på 9% for Oslos kontormarked som helhet på kun seks måneder får til og med oppturen i 2006-07 til å blekne.
Denne brå endringen skjedde delvis fordi rentenivået ble etablert på et varig lavere nivå, og det reflekteres selvsagt i estimatene for prime yield, og for yielder for andre segmenter. Beste yield i Oslo sentrum har i våre estimater falt med hele 45 punkter, ned til 3,3% - et historisk lavt nivå; beregner man verdi «direkte» vil en yield-nedgang fra 3,75% til 3,30% tilsvare en verdivekst på hele 14% - og noen bygg har faktisk opplevd dette.
Den sterke verdiutviklingen er ikke begrenset til Oslo – selv om det er her vi har god nok statistikk til å legge frem tall. Generelt har eiendom med lange kontrakter med offentlige (eller offentlig garanterte) leietakere steget i verdi på omtrent samme måte, nesten uansett hvor i landet det ligger – vi har notert en yield-nedgang på rundt 50 punkter for de fleste slike eiendommer. Dette gjelder imidlertid relativt få eiendommer, spesielt ettersom leiekontraktene helst bør være 10 år eller lengre for å ha sett denne verdiveksten.
Siden oktober 2020 har imidlertid korte og lange SWAP-rentenivåer steget en del – fra 0,6% til 1,5% for 5 års SWAP-renter – og man kan derfor spørre seg om denne verdiutviklingen vil bli reversert i månedene som kommer. Historisk reagerer eiendomsverdiene med en viss forsinkelse på bevegelser i rentenivåene. Slik vi opplever markedet i april 2021 merker vi imidlertid fortsatt en svært sterk interesse for å investere i næringseiendom generelt, og segmentene kontor og logistikk spesielt.
I takt med stigende renter har lånemarginene imidlertid gått ned til nivåer omtrent som de vi så i perioden rett før februar/mars 2020. En generell «tilvenning» til lavere avkastning på alle mulige investeringsobjekter inkludert aksjer, obligasjoner og rentepapirer, er en forventet hovedgrunn til at verdiene skal holde seg høye, selv om man får stigende renter gjennom de neste årene.
Et annet viktig element som bidrar til at mange investorer nå har tro på at verdiene skal holde seg gjennom en oppgang i rentene, er at leienivåene for både kontor og logistikk har vist styrke gjennom pandemiperioden. Generelt har næringslivet tro på at vaksiner og ny oppstart skal få fart på økonomien igjen, og det reflekteres i stemningen blant leietakere i disse segmentene.