Innsyn & Utsyn, ESG | Blir Omnibus et hvileskjær for næringseiendom?

Sammendrag

• I 2024 så vi et markant skifte i etterspørselen etter grønne bygg, drevet av at en stor andel selskaper forberedte seg på EUs nye bærekraftsrapportering (CSRD).
• EUs forslag om å forenkle sine nylig implementerte krav – Omnibus-pakken – kan potensielt påvirke etterspørselen etter grønne bygg. Våre analyser tilsier imidlertid at effekten vil være mindre omfattende enn først antatt.
• Justert for Omnibus viser våre data at etterspørselen etter grønne bygg frem mot 2030 fortsatt er 80 prosent høyere enn tilbudet av kontorlokaler som tilfredsstiller taksonomikravene. Mot 100 prosent tidligere.
• Dersom offentlige leietakere i Oslo i tillegg begynner å stille krav om taksonomikompatible bygg, kan etterspørselen bli så mye som 3,5 ganger så høyt som tilbudet.

En mer rasjonell tilnærming til det grønne skiftet

Sterk miljøprofil har blitt en hygienefaktor i mange leie og investeringsbeslutninger i eiendomsbransjen. Investorer med den billigste kapitalen stiller i dag høyere krav til byggets miljøpåvirkning enn de gjorde for bare to år siden. De mest betalingsvillige leietakerne forventer høy standard – som i økende grad også innebærer høy miljøstandard. I tillegg fortsetter bankene sin målrettede satsing på å øke andelen grønne lån i utlånsporteføljen.

Ingen av disse trendene synes nevneverdig påvirket et halvt år etter kunngjøringen av EUs Omnibus-forslag, samt Trumps «anti-woke»-retorikk i USA.

Det er sannsynligvis to hovedårsaker til dette:

1. Omnibus innebærer kun en midlertidig utsettelse av rapporteringsplikten, ikke en kanselering, og eiendomsbransjen opererer med lange tidshorisonter.
2. Den grønne omstillingen står fortsatt høyt på agendaen i mange virksomheter, selv om perioden der store selskaper skulle sette ambisiøse «Net Zero»-mål mot 2030 nå er på hell. ESG-tiltak må i dag være konkrete, etterprøvbare og effektive – og næringseiendom fremstår for mange som en både kostnadseffektiv og målbar vei til reell bærekraftig omstilling.

Omnibus påvirker etterspørselen etter grønne bygg, men i begrenset omfang

Som Wiersholm beskriver i del to av analysen, vil rapporteringskravene lettes dersom endringene i forslaget vedtas. Det betyr blant annet at terskelen for kravet om antall ansatte økes fra 250 til 1.000. Dette kan potensielt føre til at selskaper som ikke lenger blir rapporteringspliktige avventer større ESG-tiltak. Samtidig har disse selskapene rigget seg for bærekraftrapportering en god stund, og mange har forankret miljøforpliktelser i ledelsen og styret. Hvorvidt det vil påvirke så konkrete og målbare miljøtiltak som mer miljøriktige lokaler gjenstår å se.

Akershus Eiendom gjennomførte i april i fjor en analyse av den forventede etterspørselen etter grønne kontorlokaler i årene fremover. Analysen tok utgangspunkt i de 100 største private selskapene i Oslo med leiekontrakter som utløper frem mot 2030. Resultatene viste at forventet etterspørsel etter kontorlokaler i grønne bygg er om lag dobbelt så høy som det anslåtte tilbudet i samme periode.

Figur 1: Forventet etterspørsel etter «grønne bygg» i 2024

Med bakgrunn i de foreslåtte lettelsene i EUs Omnibus-pakke har vi oppdatert vår tidligere analyse. Før Omnibus var 50 av de 100 største private selskapene i Oslo, målt etter kontorareal, forventet å bli omfattet av CSRD. Dersom forslaget vedtas, vil dette tallet trolig reduseres til 30 selskaper på kort sikt.

Samtidig ser vi en markant økning i antallet selskaper som frivillig forplikter seg til klimamål, blant annet gjennom programmer som Science Based Targets initiative (SBTi). De siste tre årene har selskaper som forplikter seg på denne måten vokst med nærmere 70 prosent årlig. Globalt har nå over 11 600 selskaper forpliktet seg til klimamål via SBTi, hvorav 5 840 er europeiske og 151 norske. Blant de norske aktørene finner vi både større selskaper som Telenor, Storebrand og BDO, og eiendomsselskaper som Braathen Eiendom, Entra og Olav Thon Gruppen.

Flere virksomheter har etablert slike mål i forventning om fremtidig ESG-rapportering. Selv om rapporteringsplikten for enkelte selskaper nå kan bli både utsatt og forenklet, har mange styrer og ledergrupper fått økt bevissthet rundt, og i noen tilfeller også forpliktet seg til, en mer helhetlig miljøstrategi. Særlig gjelder dette konkrete og målbare tiltak, som energieffektivisering. På bakgrunn av dette antar vi at etterspørselen etter grønne kontorlokaler i stor grad vil opprettholdes, selv om Omnibus-forslaget skulle vedtas i sin nåværende form.

Figur 2: Antall selskaper som forplikter seg til bærekraftsmål via SBTi globalt, akkumulert

Basert på dette er det kun åtte av de 100 største selskapene i analysen som trolig ikke lenger vil etterspørre grønne kontorlokaler. Sammenlignet med fjorårets funn, reduseres den forventede etterspørselen etter grønne bygg til 1,8 ganger høyere enn tilbudet. Fortsatt betydelig, men mindre enn først antatt.

Figur 3: 50 av de 100 største selskapene etter kontorareal i Oslo skulle rapportere etter CSRD før Omnibus-forslaget.

Figur 4: Etter omnibus skal 20 færre selskaper rapportere etter CSRD, men flere av disse har frivillig forpliktet seg til egne inngripende miljømål.

Dobbelt så høy etterspørsel med offentlige leietakere

Offentlige leietakere, representert ved blant annet Statsbygg, har signalisert at de vil stille strengere miljøkrav i fremtidige anbud. Dette tilsier en økt etterspørsel etter grønne kontorlokaler også fra offentlig sektor. Dersom offentlige aktører inkluderes i analysen, øker den samlede etterspørselen med 360 000 m², en dobling. I så fall vil den forventede etterspørselen være hele 3,5 ganger høyere enn det estimerte tilbudet i samme periode.

Figur 5: Forventet etterspørsel etter grønne bygg

Konklusjon

Basert på de siste måneders avisoverskrifter kan det fremstå som om Omnibus-pakken vil snu selskapers miljøambisjoner 180 grader. Vi opplever derimot kun mindre endringer for et mindre antall selskaper som leier kontorlokaler i Oslo, og at den overordnede trenden i markedet mot grønnere bygg forblir intakt.

Det er ikke utelukket at Omnibus kan fungere som et midlertidig hvileskjær for enkelte selskaper, og at noen av de mest ambisiøse bærekraftsmålene tones ned. Samtidig er det mye som tilsier at eiendom står i en særstilling, ettersom byggets miljøegenskaper gir både målbare og kostnadsbesparende miljøeffekter for leietakere. Stadig økende etterspørsel etter grønne bygg er igjen avgjørende for miljøambisjonene til både eiendomsinvestorer og långivere.

Les Wiersholm sin kommentar om Omnibusforslaget her: Innsyn & Utsyn, juni 2025 | Wiersholm: Omnibusforslaget