Innsyn & Utsyn, Eiendom | Har vi for mye kontor?

Selskapene fortsetter å effektivisere kontorarealene

Som beskrevet i makrodelen av analysen har arbeidsmarkedet i Oslo vært svakt de siste årene, og det er også knyttet usikkerhet til fremtidig utvikling. Dette har gjort utslag i kontormarkedet. Årets arealbehovsundersøkelse viser at kontorbrukere i snitt søker over 5 prosent mindre areal enn det de allerede sitter på, og det er tredje år på rad at selskaper reduserer arealbehovet i forbindelse med flytting eller reforhandling av eksisterende leiekontrakter.

Arealbehovsundersøkelsen, utvikling i arealendring

I motsetning til i fjor ser ikke utviklingen ut til å være drevet hovedsakelig av svakere bemanningsutsikter, men ønske om kostnadsbesparelser. Flere av selskapene vi har vært i kontakt med planlegger faktisk å øke antall ansatte fremover. Likevel søker flere av disse etter lokaler som er mindre enn arealene de disponerer i dag. Undersøkelsen finner at stadig flere selskaper planlegger å effektivisere kontorarealet, og nær 60 prosent av respondentene svarer at de vil ha mindre areal per ansatt fremover.

Trenden er særlig tydelig blant de største selskapene, som gjerne har størst mulighet til å effektivisere gjennom økt underdekning, færre faste arbeidsplasser og mer fleksibel bruk av kontoret. Arealene dimensjoneres dermed etter forventet samtidighet, ikke samlet antall ansatte. Lavere arealbehov gir samtidig flere virksomheter mulighet til å prioritere sentral beliggenhet, noe som også gjenspeiles i flyttemønsteret.

Arealbehovsundersøkelsen, utvikling i effektivisering

Samtidig ønsker flere de ansatte tilbake på kontoret

Lavere samtidighet og økt effektivisering kan imidlertid ikke forklares av hjemmekontor alene. Flere av selskapene vi har vært i kontakt med planlegger betydelig underdekning, samtidig som kontoret skal være den primære arbeidsplassen. Dette samsvarer med en bredere utvikling der flere arbeidsgivere ønsker økt fysisk tilstedeværelse på kontoret. DNB, en av Norges største arbeidsgivere, har varslet at de går bort fra faste hjemmekontordager, og NHOs medlemsundersøkelse viser at 41 prosent av bedriftslederne ønsker mindre bruk av hjemmekontor, opp fra 18 prosent for to år siden. Undersøkelsen tyder på at holdningene til hjemmekontor er i endring, og et svakere arbeidsmarked i dag og også fremover gir arbeidsgiver sterkere forhandlingskort enn hva de har hatt de foregående årene. Vi venter dermed at flere selskaper vil følge etter DNB, noe som trolig kan ha en positiv effekt på arealetterspørselen. Likevel venter vi at effektiviseringen av kontoret vil fortsette. Møte- og reiseaktivitet og andre avtaler borte fra kontorpulten er andre årsaker til at arbeidsstasjoner blir stående tomme i lengre perioder i løpet av en arbeidsdag, noe som gjør det mulig å redusere antall arbeidsplasser selv med fysisk tilstedeværelse. Årsaken til at flere selskaper ser på samtidighet og legger opp til underdekning i dag sammenlignet med tidligere kan blant annet forklares med mer usikre tider og et tydelig økt kostnadsfokus, kombinert med bedre verktøy for å måle den faktiske aktiviteten på kontoret. Om dette er en ny trend, eller et resultat av urolige tider, gjenstår å se, men vi opplever at selskapene i dag er mye mer bevisste den faktiske bruken av kontorene enn hva de har vært tidligere.

Likevel stiger kontorledigheten videre

Svakere arbeidsmarked og økt effektivisering blant leietakerne har bidratt til å økt kontorledighet i Oslo det siste året. Ved utgangen av andre kvartal måler vi en kontorledighet på 8,1 prosent, noe som er godt over snittet siden 2010 på rundt 6,5 prosent. Også i sentrum stiger kontorledigheten, og ligger ved vår siste måling på nesten 7 prosent.

Utvikling kontorledighet Oslo

Utfordringene er likevel klart størst i østaksen, hvor kontorledigheten ifølge våre målinger nå ligger på nær 12 prosent. Dette er det høyeste nivået vi har registrert siden 2007. Svakere etterspørsel etter kontorarealer i området de siste årene har bidratt til at flere arealer og bygg har blitt stående tomme i flere år. I de etablerte kontorklyngene på Helsfyr-Bryn og Hasle-Økern sto nær 40 prosent av dagens ledige arealer også ledige i 2022, mot kun 5 prosent i Vika-Aker Brygge.

Andel av dagens ledige kontorbygg som også var ledige i tidligere år, ved utvalgte områder i østaksen og CBD

Forskjellen gjenspeiles også i kvaliteten på det ledige tilbudet. På Helsfyr-Bryn og Hasle-Økern vurderer vi at kun 30 prosent av de ledige arealene kan oppnå markedsleie uten større tiltak, mens 32 prosent ligger i bygg som på sikt bør vurderes konvertert til andre formål. Til sammenligning vurderes 74 prosent av de ledige arealene i Vika-Aker Brygge å kunne oppnå dagens markedsleie, og ingen av byggene fremstår som tydelige konverteringskandidater.

Opplevd kvalitet på dagens ledige kontoreiendommer, ved utvalgte områder i østaksen og CBD

Den lave etterspørselen etter kontorarealer i østaksen forsterkes av at store leietakere som Coop og Tine fraflytter betydelige arealer i øst til fordel for mer effektive og sentrale arealer. Området må dermed ikke bare absorbere eksisterende ledighet, men også håndtere et økende tilbud som følge av utflytting blant leietakere som allerede er etablert der. Dette øker risikoen for at kontorledigheten vil ta tid å løse.

Kontorledigheten viser dermed en tydelig todeling i markedet. I de sentrale delmarkedene fremstår mye av ledigheten som absorberbar gjennom ordinær utleie, mens mye av ledigheten i østaksen er strukturell. Her har en betydelig del av arealene stått ledige over flere år og møter i liten grad kravene dagens leietakere stiller til kvalitet, effektivitet og beliggenhet. Flere av byggene vil derfor neppe absorberes gjennom ordinær utleie, samtidig som lave leienivåer i østaksen vil gjøre rehabilitering lite lønnsomt grunnet høy capex (les mer om dette i vår analyse fra november 2025). Konvertering til andre formål kan derfor være det mest aktuelle alternativet.

Fremover venter vi at svak sysselsettingsvekst og effektivisering vil fortsette å dempe den totale etterspørselen etter kontorareal i Oslo. Videre venter vi at strømmen mot sentrum vil fortsette å favorisere sentrale kontorer, og randsone beliggenheter med allerede høy kontorledighet vil fortsette å møte utfordringer. På kort sikt tilføres det heldigvis lite nytt kontorareal i Oslo, men på lengre sikt ligger det planer for flere nye kontorer i flere av Oslos delområder. Vi tror imidlertid at nye kontorbygg kun vil bygges der det er lønnsomt, og der leietakerne etterspør areal, som er i sentrum. Men ettersom flere av leietakerne som skal flytte inn i disse nye byggene i sentrum trolig sitter i randsonen i dag, vil det også legge press på kontorledigheten her. Dersom antall kvadratmeter med kontor fortsetter å øke, uten at eldre og mindre konkurransedyktige bygg tas ut av markedet, vil kontorledigheten trolig stige videre, der risikoen er størst i østaksen.