Innsyn & Utsyn, Makro | Høye kostnader og moderat etterspørsel

Sammendrag

• Selv om byggekostnadene har blitt svært høye, vil de trolig fortsette å vokse framover, men i et mer moderat tempo.
• Skal vi tro Norges Bank, vil også finanskostnadene holde seg høye, med bare ett rentekutt i året de neste tre årene.
• Kun moderat vekst i norsk økonomi vil trolig gjøre at etterspørselen etter kontorareal forblir selektiv i tiden som kommer, noe som legger føringer for hvilke eiendomsprosjekter det er verdt å satse på de nærmeste årene.

Byggekostnadene vokser videre

Byggekostnadene har steget markant, og stiger fortsatt. I år har byggekostnadene steget med rundt fire prosent, ifølge SSBs byggekostnadsindeks for boligblokk.

Figur 1: Byggekostnadsindeksen for boligblokk

Til tross for den kraftige prisoppgangen, utløst av krig og pandemi, har materialkostnadene bare fortsatt å stige de siste årene. De siste to årene er det særlig trelast som har bidratt til å trekke materialprisene opp. Dette skyldes både innenlandske og globale forhold. Sanksjonene mot Russland og Belarus har ført til at store volumer er tatt ut av markedet. I tillegg har barkebilleangrep i Nord-Amerika og Sentral-Europa bidratt til å begrense tilbudssiden ytterligere. Samtidig har den globale etterspørselen etter tømmer og trelast vært høy. Sammen med en svak norsk krone har dette bidratt til en oppgang i eksporten av norsk tømmer, og resultatet har vært et betydelig press oppover på råvarekostnadene her hjemme. Økte transportkostnader og høy lønnsvekst i næringen har i tillegg bidratt til å presse trelastprisene opp. Etter sommeren i år har imidlertid prisutviklingen på trelast stabilisert seg som følge av en bedre balanse mellom tilbud og etterspørsel. Framover venter byggevarekjedene at prisene på trelast utvikler seg mer moderat. Innenfor de øvrige materialkategoriene har prisveksten vært nokså beskjeden de siste to årene, og ettersom prisveksten på trelast modereres, vil trolig veksten i samlede materialkostnader nærme seg mer normale rater.

Figur 2: Byggekostnadsindeksen-materialkostnad

Til tross for lav aktivitet i byggebransjen, har lønnsveksten i denne sektoren de siste to årene blitt trukket opp av sterke lønnsoppgjør i norsk industri, som følge av frontfagsmodellen. Imidlertid har lønnsveksten i byggebransjen moderert seg noe den siste tiden, ifølge SSB. For neste år og de kommende årene venter både Norges Bank og partene i arbeidslivet at lønnsveksten i norsk økonomi skal avta og nærme seg mer normale rater. Vi venter derfor også en videre avmatning i lønnsveksten i byggebransjen.

Figur 3: Vekst i byggekostnadene

Til tross for at byggekostnadene har vokst svært kraftig, ventes de altså ikke å falle i tiden som kommer. Imidlertid er det utsikter til at veksten i byggekostnadene vil avta framover.

Fortsatt høye finanskostnader

I tillegg til at byggekostnadene stiger videre, er det utsikter til fortsatt høye renter en god stund til, i alle fall hvis vi skal tro Norges Bank. Sentralbankens renteprognose fra september innebærer at styringsrenten settes ned kun én gang i året de neste tre årene. Denne forventningen baserer seg på at det er begrenset med nedside for veksten i norsk økonomi, og at både sysselsetting og BNP vil vokse i et moderat tempo de nærmeste årene. I rentemarkedet prises det inn en stor sannsynlighet for at Norges Banks renteprognose vil slå til. Om noe, indikerer markedsprisingen en forventning om at rentene skal avta noe mindre enn sentralbanken ser for seg. Det ventes dermed ganske høye finanskostnader også de nærmeste årene.

Figur 4: Forventninger til styringsrente
- Norges Bank vs markedsprising (FRA)

Moderat vekst i norsk økonomi

BNP-veksten har tatt seg noe opp i år, men er altså ventet å bremse litt framover som følge av noe svakere internasjonal etterspørsel og lavere aktivitet på norsk sokkel. På landsbasis har sysselsettingsveksten holdt seg robust så langt, men det er stor forskjell mellom bransjer og regioner i norsk økonomi. Det er særlig på Vestlandet at den økonomiske aktivitetsveksten har vært solid, mens den er svakere på Østlandet. I Oslo-området har sysselsettingen stagnert det siste året.

I kontormarkedet i Stor-Oslo har vi sett et økende kostnadsfokus blant selskapene. Leietakerne har blitt mer reserverte i sin etterspørsel etter kontorareal, og samtidig mer selektive med tanke på hva slags arealer de velger. Et fortsatt høyt kostnadsnivå og kun moderat vekst i norsk økonomi vil trolig innebære at selskapene vil være litt reserverte, også i tiden som kommer.

Konklusjon

Videre vekst i byggekostnader og fortsatt høye finanskostnader vil trolig legge press på lønnsomheten i byggeprosjekter også framover. Samtidig vil antakelig moderat vekst i norsk økonomi innebære at etterspørselen etter kontorareal fortsatt vil være selektiv. Alt i alt vil dette legge føringer for hvilke eiendomsprosjekter som er verdt å satse på de nærmeste årene, noe vi skriver mer om i eiendomsdelen av denne analysen.

Les eiendomsdelen av analysen her: Innsyn & Utsyn, Eiendom | Strategiske muligheter i… | Akershus Eiendom