Innsyn & Utsyn, ESG | Motivasjonen for å investere grønt i endring

Sammendrag

• Miljø og bærekraft har de siste årene blitt en sentral del av beslutningsprosessene hos gårdeiere, utviklere og leietakere. Dette bekreftes også av vår siste bærekraftsundersøkelse, men vi registrerer at motivasjonen bak en grønn investering har endret seg.
• Blant annet har EUs forslag om å forenkle rapporteringskrav gjennom Omnibus-pakken påvirket motivasjonen. Årets undersøkelse viser at formelle krav og regelverk har blitt en langt mindre viktig årsak enn hva vi registrerte i fjor.
• Videre opplever vi et økt kostnadsfokus i hele eiendomsmarkedet, noe som også bekreftes i resultatene fra undersøkelsen - der reduksjon av operasjonelle kostnader hopper opp flere plasser og er nå den klart viktigste motivasjonsfaktoren bak en grønn investering. Totalt bekrefter årets undersøkelse at ESG fortsatt utgjør en viktig del av investerings- og beslutningsgrunnlaget i det norske markedet, noe vi venter vil fortsette fremover.

Bærekraftsundersøkelsen

Siden 2021 har Akershus Eiendom gjennomført en årlig undersøkelse blant de største eiendomsbesitterne i Oslomarkedet. Resultatet gir et inntrykk av statusen i markedet. Årets undersøkelse har et rekordstort utvalg, med over 100 respondenter, og inkluderer flere av de største gårdeierne i Oslo.

De fleste har bærekraft som en del av investeringsstrategien

Selv om majoriteten av respondentene svarer at miljø og bærekraft er en avgjørende del av deres investeringsstrategi, har vi de siste årene sett en nedadgående utvikling. I 2022 viste undersøkelsen at nesten 70 prosent oppga at bærekraft var en avgjørende del av investeringsstrategien, mens det har falt til rett i overkant av 50 prosent de siste årene. Trolig er et svakere økonomisk bakteppe og høy grad av usikkerhet noe av årsaken til dette. Samtidig har mange selskaper tatt innover seg omfanget av miljø- og bærekrafthensyn i daglig drift. Høytsvevende visjoner og sitater har dermed også blitt tonet noe ned.

Figur 1: «I hvor stor grad er miljø og bærekraft en del av deres investeringsstrategi?»

Det er likevel en høy andel som har bærekraft som en del av sin strategi, og kun 8 prosent svarer at det ikke er en del av strategien i dag. Dette gjenspeiles i faktiske transaksjonsprosesser der vi opplever at etterspørselen etter grønne bygg, eller bygg som kan bli grønne i fremtiden, er god i eiendomssegmenter som kontor og logistikk. Dette tyder på at miljø og bærekraft fortsetter å være en sentral del av beslutningsprosessene hos eiendomsbesitterne. Men motivasjonen bak en grønn investering ser imidlertid ut til å ha endret seg ifølge vår undersøkelse.

Endret motivasjon bak grønne investeringer

I undersøkelsen spør vi hva som er årsaken til at miljø og bærekraft er en del av investeringsstrategien, nettopp for å kartlegge motivasjonen. I fjorårets undersøkelse hoppet formelle krav og regelverk flere plasser opp, trolig grunnet innføringen av CSRD. Siden den tid har EU vedtatt å forenkle rapporteringskravene gjennom Omnibus-pakken. Som beskrevet i analysen vår i juni påvirker dette etterspørselssiden i utleiemarkedet, men ikke i like stor grad som først antatt.

Dette ser imidlertid ut til å ha påvirket motivasjonen til gårdeierne, og årets resultat viser at formelle krav og regelverk har blitt en langt mindre viktig årsak til å investere grønt enn hva vi registrerte i fjor. Faktisk fremstår dette som den minst viktige årsaken i dag.

Figur 2: «Hvis bærekraft er en del av deres investeringsstrategi, hva er årsaken?»

For første gang viser undersøkelsen at det å redusere operasjonelle kostnader er den klart største motivasjonsfaktoren, og denne faktoren har i årets undersøkelse hoppet flere plasser opp. Dette stemmer godt overens med det overordnende inntrykket i eiendomsmarkedet, der kostnader har fått et økt fokus de siste årene, både blant gårdeier og leietakere. Denne trenden observeres også globalt. I følge en nylig publisert analyse fra JLL, er reduksjon av operasjonelle kostnader den klart største prioriteringen for eiendomsselskaper i dag.

Fremtidig etterspørsel i utleiemarkedet, som hvert år frem til nå har fremstått som den viktigste motivasjonsfaktoren, har falt litt tilbake i årets undersøkelse og er nå den nest viktigste årsaken sammen med forventningen om lavere yield.

Fremtidig etterspørsel er fremdeles viktig

Dette stemmer godt overens med en tydelig nedgang i gårdeiere som svarer at selskaper som leier arealer vektlegger miljø og bærekraft høyere nå enn for et år siden.

Figur 3: «Leietakere vektlegger miljø og bærekraft ved leie av nye arealer høyere nå enn for ett år siden.»

Trolig kan dette forklares med at man opplever at leietakerne allerede har kommet dit de skal være, og at det ikke lenger er en like åpenbar videre oppside slik man så tidligere. Det kan også være at flere venter at lettelsene i CSRD vil påvirke utleiemarkedet etter hvert selv om det ennå ikke har skjedd. Vi ser en videre økning i antallet selskaper som frivillig forplikter seg til klimamål, blant annet gjennom program som Science Based Targets Initiative (SBTi). Globalt har nå over 13.250 selskaper forpliktet seg til klimamål via SBTi, hvorav 6.584 er europeiske og 164 er norske, noe som er en videre økning fra status i juni. På bakgrunn av dette antar vi at etterspørselen etter grønne lokaler i stor grad opprettholdes, selv etter Omnibus.

Figur 4: Antall selskaper som forplikter seg til bærekraftsmål via SBTi globalt, akkumulert

Ifølge våre observasjoner i utleiemarkedet, er selskaper fremdeles opptatt av bærekraftige løsninger og vi erfarer at de fleste forventer en tydelig ESG-profil dersom man leier kontorer av høy kvalitet i dag. Selv om få gårdeiere har opplevd å falle fra i en utleieprosess grunnet byggets miljøprofil i dag, venter vi at flere vil oppleve dette fremover.

Konklusjon

Miljø og bærekraft har de siste årene gått fra å være et pluss, til å bli tydelige krav, både hos leietakere, investorer og utviklere. Hos mange er dette nå en avgjørende del av investeringsstrategien. Motivasjonen bak en grønn investering har imidlertid endret seg. Årets undersøkelse finner at reduksjon av operasjonelle kostnader nå er den viktigste årsaken til å investere i grønne bygg, mens formelle krav og regelverk har blitt langt mindre viktig det siste året. Fremover venter vi at miljø og bærekraft vil fortsette å være en viktig faktor i beslutningsgrunnlaget ved leie eller investering i kontorbygg.